『』征战15年后闽系房企金辉难圆“上市梦”：转战港交所是唯一出路？( 二 )
部分资深地产人士告诉时间财经 ， 金辉毛利率之所以低 ， 一方面是因为拿地价格高；另一方面是 ， 公司项目销售的期间是调控比较严的年份 ， 相关部门对各地的项目有限价的措施 ， 很可能多个项目被限价了 。
负债高企
加速拿地 ， 以及频拿“地王项目” ， 一度增加了金辉的负债 。
时间财经查阅发现 ， 2019年7月联合信用评级给予金辉控股AA+的主体评级 ， 但2019年10月 ， 另一家国际信用评级公司联合评级国际则给予了金辉控股BB-的主体评级 ， 报告称 ， “金辉的评级 ， 受制于其前几年由于追求规模增长而加快土地收购的步伐所带来的渐长的财务杠杆 。 ”
截止到2019年年底 ， 金辉控股净资产负债比率为170% ， 尽管相对于2017年下降了20% ， 但仍属于业内较高水平 。
据时间财经测算 ， 2017年 ， 金辉控股资产负债率为83.18%；2018年 ， 金辉控股资产负债率为85.46%；2019年 ， 金辉控股资产负债率为85.68% ， 呈现逐年上升态势 。
据财经网消息 ， 截至2017年、2018年及2019年 12月31日 ， 集团借款分别为340.26亿元、431.67亿元、490.71亿元 。 2019年借款中 ， 一年内到期部分为180.2亿元 ， 占比42.1% 。 而截至2019年末 ， 集团现金及现金等价物仅为92.18亿元 ， 较年初减少7.13亿元 。
此外 ， 经营业务层面 ， 金辉控股也面临一定资金难题 。 据招股书 ， 2017年至2019年期间 ， 投资活动现金流量净额层面 ， 金辉控股三年均为负值；经营活动现金流量净额层面 ， 仅2018年为正值 ， 其他年份均为负值 。
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来源：招股书
融资利率高达11%
招股书显示 ， 截至2017年、2018年及2019年12月31日 ， 金辉控股银行及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押证券的加权平均利率分别为7.25%、7.65%及7.76% ， 该加权利率逐年在增长 。
2019年10月及2020年1月 ， 金辉资本投资公司（金辉集团的间接全资附属公司）分别发行总额为2.5亿美元及3亿美元的优先票据 ， 票面利率分别为11.75%、10.5% ， 两笔票据均由金辉集团担保 。
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2020年3月 ， 金辉控股与五矿国际信託有限公司订立一份信贷融资协议 ， 本金总额为3.3亿元 ， 固定年利率为11.0% ， 于提取日起12个月后到期 。 当月 ， 金辉控股亦与中国华融资产管理股份有限公司订立一份信托融资安排 ， 本金总额为1.4亿元 ， 固定年利率为10.5% ， 于首次提取日期36个月后到期 。
“（金辉的融资利率）不低了 ， 海外融资一季度平均也就6%-7% ， 当然现在已经融不到了 。 ”上海中原地产首席分析师张大伟告诉时间财经 。 （北京时间财经 刁艳艳）
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