江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

乐居财经：冠城大通关联交易“接盘侠”

乐居财经：冠城大通关联交易“接盘侠”
文章图片
冠城大通虽然2019年盈利大幅下降 ， 但这并不妨碍意欲饮下房企分拆上市的“头啖汤” ， 而计划分拆上市前的关联交易已经让大股东赚了一笔 。
房地产和电磁线是冠城大通的两大收入来源 ， 公司此次计划分拆至上交所主板上市的是电磁线业务 。 在分拆之前 ， 冠城大通以1.05亿元间接从大股东手中先行收购了相关资产的11%股份 。
冠城大通与关联方的资产转让、债务重组等关联交易不止这一笔 ， 另外两笔涉及金额分别约2亿元和2.66亿元 ， 上市公司都成为接盘方 。
在冠城大通的两大业务中 ， 计划分拆的电磁线营收连续多年原地踏步 ， 盈利能力也不及主要竞争对手 ， 公司盈利主要来源的房地产业务去化虽有改善但压力仍然巨大 ， 对此公司没有计提多少减值 。 在去化难题下 ， 冠城大通的有息负债陡增 ， 尤其是短债压力 。
分拆前的关联交易
在3月25日披露年报后3天 ， 冠城大通就宣布计划将其控股子公司——大通新材料股份有限公司分拆至上交所主板上市 ， 这也使公司成为上市房企宣布分拆上市的第一家 。
就在宣布分拆上市前3个月 ， 即2019年12月底 ， 冠城大通公告从控股股东福建丰榕投资有限公司实际控制的朗毅有限公司手中收购大通新材前身——福州大通机电有限公司11%的股份 ， 收购作价1.05亿元 ， 增值率为82.59% 。
【乐居财经：冠城大通关联交易“接盘侠”】这意味着福州大通的估值达到了9.52亿元 。 对于溢价 ， 冠城大通认为 ， 8-11倍左右的市盈率低于行业平均水平 ， 因此评估结果是严谨审慎的 。
根据分拆公告 ， 以电磁线为主业的大通新材近年来实际上并没有多少增长 。 2017-2019年 ， 大通新材实现营收34.36亿元、36.44亿元和35.11亿元 ， 归属于母公司所有者的净利润分别为8020万元、8218万元和8345万元 。
以冠城大通收购前后的盈利来看 ， 大通新材的估值市盈率在11-12倍左右 。 上市公司中电磁线的行业龙头是精达股份 ， 公司2019年收入接近120亿元 ， 且连续3年营收过百亿元；归母净利润4.38亿元 ， 较2017年的3.54亿元涨幅达到23.73% 。
盈利规模和涨幅远不及行业龙头 ， 盈利能力同样相去甚远 。 近几年来 ， 精达股份的毛利率在10%上下 ， 净利润率在4%左右 ， 而冠城大通电磁线业务毛利率最好的2019年也不到8% ， 净利率从未到过3% 。
即便是行业龙头 ， 且盈利较大通新材有更加优异的表现 ， 精达股份在二级市场上的估值虽然偶有达到15倍的水平 ， 但基本在12-13倍市盈率 ， 可见冠城大通从大股东手中收购大通新材并没有占到多少便宜 。
分拆上市是时下资本市场刚刚兴起的热点 ， 监管部门放行分拆上市是为了盘活存量 ， 为市场输送优质上市资源 ， 冠城大通的电磁线业务是否属于市场期待的优质资源呢？
除了这笔不算便宜的关联交易外 ， 冠城大通另外两笔关联交易同样值得推敲 ， 这两笔交易中冠城大通都是接盘方 ， 关联方成功退出 。
接盘关联方资产
这两笔关联交易都发生在2019年4月份 ， 冠城大通以1.19亿元受让了3家股东——福建蝶泉湾集团有限公司、自然人高雍和江钰琳持有的福建宏汇置业有限公司100%股权 。
除了上述交易款之外 ， 冠城大通还要代宏汇置业偿还其向原股东蝶泉湾集团的借款1.46亿元 。 这就是说 ， 冠城大通是以约2.66亿元才收购了宏汇置业 。
不过 ， 工商信息显示 ， 在此次股权交易前一周——也就是2019年4月16日之前 ， 宏汇置业的股东仅有高雍和江钰琳两名自然人 ， 股东名单中并没有蝶泉湾集团 。
在蝶泉湾集团入股前3个月的2019年1月中旬 ， 宏汇置业的3名股东分别是王玉玲、林志杰和高雍 ， 随后江钰琳取代王玉玲和林志杰成为宏汇置业的两名股东之一 。
也就是说 ， 在冠城大通收购宏汇置业之前的3个多月时间里 ， 宏汇置业的股东频繁更迭 ， 而在此之前的数年时间里公司鲜有投资人变更的信息 。 冠城大通收购之前股东频繁进出 ， 最终的持股人获得了“摘桃子”的机会 。
宏汇置业日常实际经营负责人为韩孝围 ， 是冠城大通董事、总裁韩孝捷关系密切的家庭成员 ， 两人关系不言自明 ， 因此此次交易构成关联交易 。
宏汇置业同样以房地产开发为主 ， 其开发的“宏汇·蝶泉湾”项目已完工且处于现房销售状态 。 2018年 ， 公司营收828万元 ， 亏损了5666万元；2019年一季度营收为零 ， 净利润352万元 。
收购公告显示 ， 宏汇·蝶泉湾项目总可售面积为12.6万平方米 ， 截至2019年3月31日已销售面积94521平方米 ， 尚未销售面积31477平方米 ， 约占25% 。
此次收购给冠城大通带来多少利润呢？2019年年报中 ， 冠城大通并没有介绍宏汇置业的营收和净利润情况 ， 但给公司的拖累却是实实在在的 。
2019年年报显示 ， 开发产品中宏汇·蝶泉湾的本期转入金额为3.24亿元 ， 对于房企来说 ， 开发产品类似于制造企业的“库存商品” ， 当年开发产品减少了8174万元 ， 期末余额为2.42亿元 。
简单地说 ， 宏汇·蝶泉湾项目出售了一部分剩余楼盘 ， 但多数楼盘仍待销售 ， 那么项目是否盈利？答案也许是否定的 。 2019年 ， 冠城大通增加了来自蝶泉湾的存货跌价准备2206万元 。 如果算上应收账款和其他应收款的计提 ， 减值规模将超过2500万元 。


推荐阅读


上一篇：「财经密报」董事长：未来十年整体销售额达百亿，硅宝科技2019年业绩创历史新高

下一篇：智通财经@| RAFFLESINTERIOR(01376)拟发行2.5亿股 预期5月7日上市，新股公告