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学位房@学位房，价格天花板在哪？

学位房@学位房，价格天花板在哪？
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【环宇杂谈】
单价“10万+”也好 ， 总价1000万也好 ， 看似价格虚高 ， 贴上学位房的标签 ， 那就是安全性资产了 ， 银行也会做高评估价的 。
李宇嘉
每年的3-4月份 ， 虎爸虎妈为新的入学季备战 ， 学位房价格都会上涨 。 近期 ， 深圳学位房价格上涨明显 。 早已豪宅化的南山后海片区 ， 作为名校后起之秀的南二外 ， 学位房价格升至15-20万/平方米；近期火热的宝安中心区 ， 宝安中学学位房价格在11-13万/平方米 ， 比去年同期上涨了30%；名校扎推的福田 ， 近期出现单价20万的学位房 ， 百花片区学位房半年之内涨价15%-20% 。 特区外 ， 除了宝安外 ， 龙华、龙岗的学位房 ， 价格也在向“10万+”迈进 。
学位房价格年年涨 ， 为何今年涨得更快呢？笔者认为 ， 投资炒作是罪魁祸首 。 为实现教育质量均衡 ， 近年来深圳各大名校推进集团化办学 ， 但凡有新设分校传言 ， 投资资金就闻风而动 。 比如 ， 福田的八卦岭片区 ， 近2年房价涨幅高达40%以上 ， 片区涨幅居深圳第一 。 主要原因 ， 就是传言某名校要在此设分校 。 问题是 ， 新学校还在规划初期 ， 师资力量、教育能力、升学率还需时间来沉淀 ， 但房价先被炒起来了 ， 片内部分“老破小” ， 价格探至10万了 。
疫情之下 ， 千千万万的中小微生存艰难 ， 各方在拼命保就业 。 当“不确定”的未来遇上宽松的货币时 ， 资金就会追逐安全性高的资产 。 在很多人眼里 ， 深圳的学位房 ， 就是“硬通货”、“安全垫” 。 周期上升时领涨、周期回落时抗跌 。 当然 ， 投资炒作能掀起风浪 ， 要拜杠杆所赐 。 当下的深圳 ， 能马上拿出200万现金的人 ， 还真的不多 。 按照官方公布的6.4万元的二手房均价来看 ， 没多少人有能力真金白银往里砸钱 ， 多半是利用杠杆 ， 这一点不用任何怀疑 。
在“不确定”面前 ， 即便资金宽裕得很 ， 银行也要寻找安全资产 。 所以 ， 单价“10万+”也好 ， 总价1000万也好 ， 看似价格虚高 ， 但贴上学位房的标签 ， 那就是安全性资产了 ， 银行也会做高评估价的 。 教育均衡不均衡 ， 看看学位房的价格 ， 就知道了 。 价格越高 ， 教育质量越不均衡 。 尽管有炒作 ， 但学位房市场高烧 ， 这就是深圳的现状 。 目前 ， 深圳幼儿园达到53万所 ， 超越京沪穗 ， 10年增长了137% 。 年度新增新生儿 ， 深圳连续7年超过20万 。
深圳建设先行示范区 ， 要成为“没有缺点”的城市 ， 屡为诟病的教育短板要补上 。 近两年 ， 深圳规划了很多学校 ， 推进“强帮弱”实现教育均等化 ， 不惜重金引入清华北大毕业生 。 但是 ， “十年树木、百年树人” ， 名校不是一朝一夕可树起来的 。 即便发达国家 ， 优质教育资源也是稀缺的 。 当少数几所名校金灿灿的中考、高考成绩摆在那里 ， 你能怪各方趋之若鹜吗？
凡大城市 ， 资源永远稀缺 ， 户籍是分配的第一道门槛 ， 凭票是第二道门槛 。 类似优质教育资源 ， 户籍门槛是不够的 ， 而是否拥有片儿内的产权住房 ， 就成为能否享有学位的“票证” ， 没有比这更公平的分配方式了 。 所以 ， 深圳再怎么完善积分制 ， 比如学位从“9年锁定”到“3+6锁定” ， 也改变不了学位房主导的供给模式 。 即便“多校划片” ， 也有“优中劣”的区分 。 近期 ， 深圳打击“点招”（考试、竞赛等） ， 强调“实际居住” ， 更强化了学位房的作用 。
大城市的家长 ， 不管是穷爸爸还是富爸爸 ， 不管是工薪还是教授 ， 面对小孩的成长问题上 ， 无一例外地被“学位房”震慑着、指挥着 ， 以“为了孩子”的名义 ， 做他们认为对的事 。 说它对 ， 也对 ， 因为学位房意味着更靠前的资源占位；说它不对 ， 也不对 ， 因为家长将希望全部压在学校、培训机构 ， 本该有的陪伴、言传身教做不到 ， 或没时间 。 买一个学位房 ， 似乎成为所有家长可以选的唯一选择 ， 也大大缓解了虎爸虎妈的焦虑 。 个体理性加总 ， 就是集体非理性 。 为何学位房贵 ， 学历不值钱？这个世纪难题无解的状态 ， 还要持续一段时间 。


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