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「债市观察V」监管火速问询！千亿房企“猛砍”10亿债券利率，留两大谜团待解


「债市观察V」监管火速问询！千亿房企“猛砍”10亿债券利率，留两大谜团待解
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作者 | 雷晨
来源 | 债市观察
4月22日晚 ， 金地集团(600383.SH)发布2019年年报 ， 营收和归母净利双双增长 。 而前一天 ， 它刚收到上交所监管工作函 ， 被要求进一步核实将“18金地03”公司债券利率由5.29%调降至1.5% ， 是否符合债券募集说明书中约定 。
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“猛砍”利率背后的两大谜团
资料显示 ， “18金地03”发行规模为10亿元 ， 债券期限3年 ， 初始票面利率为5.29% ， 附第二年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权 ， 债券回售日是今年5月28日 。
金地集团4月20日公告 ， 目前已到“18金地03”存续期的第二年末 ， 根据当前的市场环境 ， 公司选择下调票面利率 ， 将后1个计息年度（2020年5月28日至2021年5月27日）内的票面利率调整为1.5% 。
「债市观察V」监管火速问询！千亿房企“猛砍”10亿债券利率，留两大谜团待解
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一石激起千层浪 。 外界对金地集团此举主要有两大疑问 ， 一是下调利率是否符合约定？二是大幅下调利率的原因是什么？
首先 ， 根据此前募集说明书披露 ， 该笔债券“在存续期第2年末 ， 金地集团可选择调整票面利率” ， “存续期后1年票面利率为本期债券存续期内前2年票面利率加公司提升的基点” 。
“提升”一词通常的解释为“使位置、程度、水平、数量、质量等方面比原来高 。 ”也就是说 ， 金地集团拥有“18金地03”票面利率的调整权 ， 但方向一般则是上调 。
据《中国经营报》报道 ， 4月21日下午 ， 证监会债券部约谈中金公司相关负责人 ， 要求对下调利率一事做出解释 ， 并严令中介机构切实履职尽责 。 此前 ， 中金公司认为“提升利率”可以理解为“提升负利率” ， 也就是5.29%降为1.5%可理解为“提升-379bp” 。
4月21日晚 ， 上交所在问询中要求金地集团核实将“18金地03”利率由5.29%调降至1.5%是否符合约定并说明理由 ， 同时请律师发表明确意见 。 截至目前公司尚未做出答复 。
其次 ， 在当前境内债券利率下行的背景下 ， 对于金地集团将“18金地03”票面利率大幅降至1.5% ， 有观点认为这是在逼债券持有人选择回售 ， 然后公司可用较低利率发行新债 。
事实上 ， 下调利率的不单是金地集团 ， 其同行金隅集团(601992.SH)近期也下调了利率 ， 但仅从5.2%调整为3.2% 。
金地集团此番将债券利率“猛砍”至1.5% ， 比“国民理财神器”余额宝最新七日年化收益率1.81%还低 ， 如果最终实施 ， 那么投资者选择回售的概率可想而知 。
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为什么不直接降低利率至发新债的标准呢？
据小债了解 ， 这样只能维持一年低息 ， 一年后的市场变化没法预测 。 如果把握当前发债机会 ， 未来几年都能放心吃低息 。 这是企业在融资环境变化时的正常反应 。
今年3月 ， 金地集团发行3笔超短融 ， 票面利率分别为2.69%、2.63%和2.60% ， 低于去年3月发行的超短融3.2%的票面利率 。 4月3日 ， 公司发行20亿元中期票据 ， 其中3年期的品种一利率3.05%；5年期的品种二利率3.55% 。
4月21日下午的利率调整补充公告中 ， 公司称市场上投资者对条款有不同理解 ， 公司正与相关投资人沟通 ， 并申请“18 金地 03”停牌 ， 待有关事项明确后再行复牌 。
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存续近500亿债券 ， 主承销商持股2.99%
实际上 ， 在债券利息上“精打细算”的金地集团 ， 由于盖房子也善于精细计算 ， 曾被地产大V蔡照明评价为“文科万科、理科金地” ， 蔡照明本人后来也曾任职金地集团首席营销官 。


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