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投资时报■原创 增收不增利！大悦城控股怎么了？扣非净利已连亏两季


2019年大悦城控股扣非净利润仅小幅增长0.51% ， 其中第三、第四季度呈亏损状态；大悦城地产归母净利润同比下滑超过两成 ， 归母净利率下降10个百分点

投资时报■原创 增收不增利！大悦城控股怎么了？扣非净利已连亏两季
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标点财经研究员 黄凤清
由中粮地产与大悦城地产有限公司（下称大悦城地产 ， 0207.HK）合并重组而来的大悦城控股集团股份有限公司（下称大悦城控股 ， 000031.SZ） ， 近日交出了重组完成后首个完整年度的“成绩单” 。
在中粮地产及大悦城地产双平台驱动下 ， 大悦城控股资产规模稳步上升 ， 营收大幅增长 ， 但在盈利上的表现却并不理想 。 2019年年报显示 ， 大悦城控股2019年末总资产规模为1831.83亿元 ， 调整后（下同）增长14.08%；全年营业收入大增52.41% ， 归属于上市公司股东的净利润（下称归母净利润）同比增长15.27% ， 而归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润（下称扣非净利润）几乎停滞不前 ， 仅小幅增长0.51% ， 其中第三、第四季度呈亏损状态 。 标点财经研究员根据该公司的归母净利润及营业收入计算发现 ， 其2019年归母净利率较2018年下降超过两个百分点 。
而作为该公司商业地产主要经营平台的大悦城地产 ， 业绩更为悲观 。 其2019年归母净利润同比下滑超过两成 ， 归母净利率下降10个百分点 。
公开资料显示 ， 2019年一季度 ， 中粮地产完成对大悦城地产的并购整合 ， 并更名为大悦城控股 ， 成为中粮集团唯一的地产业务平台；形成“A控红筹”架构 ， 香港上市公司大悦城地产成为其子公司 。 大悦城控股定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向 ， 以商业地产、住宅地产和产业地产为核心板块 ， 涵盖酒店、写字楼、长租公寓等业态 。
截至4月21日收盘 ， 大悦城控股每股股价为5.3元 ， 较52周高点下降34.16%；大悦城地产每股股价为0.61港元 ， 较52周高点下降43.51% 。
扣非净利润连续两季度亏损
2019年年报显示 ， 重组后的大悦城控股从以开发业务为主的传统房地产公司 ， 转向了持有+销售 ， 双轮双核发展的综合性全业态房地产公司 。 2019年 ， 其营业收入增长势头迅猛 ， 同比大增52.41%至337.87 亿元 。
该公司的主营业务包括商品房销售及一级土地开发、投资物业及相关服务、酒店经营、物业及其他管理 。 其中 ， 商品房销售及一级土地开发是其当前最为核心的业务 ，2019年该业务收入同比增长64.95%至268.97亿元 ， 在公司营业收入中的比重由2018年的73.55%提高至79.61% 。
但是 ， 如此倚重的业务 ， 2019年毛利率却较2018年减少4.98个百分点 ， 拖累大悦城控股整体毛利率由2018年的46.08%下降4.87个百分点至41.2% 。
而从地域上来看 ， 占公司营收比重超过10%的三大区域——华南、北京、上海 ， 2019年毛利率全线下滑 ， 其中北京地区毛利率减少了26.16个百分点 。 大悦城在年报中表示 ， 一二线城市高端项目受限价影响较强 ， 短期无改善迹象 ， 2020 年楼市可能维持低频波动的趋势 。
最终 ， 大悦城控股2019年实现归母净利润23.78 亿元 ， 同比增长15.27% ， 远不及同期营收增幅 ， 且较2018年调整后增幅减少了近55个百分点 。 其中 ， 2019年第四季度出现亏损 ， 亏损额为5692.31万元 。 根据归母净利润及营业收入计算 ， 其2018年、2019年归母净利率分别为9.31%、7.04% ， 呈下行趋势 。
标点财经研究员注意到 ， 大悦城控股2019年非经常性损益高达11.48亿元 ， 同比增长36.81% ， 其中非流动资产处置损益便高达14.32亿元 。 该公司2019年扣非净利润为12.31亿元 ， 仅比2018年增长0.51% 。 进一步分析发现 ， 其扣非净利润已连续两个季度出现亏损 ， 其中2019年第三季度亏损687.86万元 ， 第四季度亏损2.28亿元 。


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