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「武汉」这条新政，会给商住房困局撕开一道口子吗？

“商改住”这事最近又有了新进展 ， 突破口很可能就在武汉 。
自4月8日解封之后 ， 武汉楼市也随之解封 ， 销售数据正在逐步回升之中 。 大房企也着眼于武汉楼市 ， 4月22日 ， 武汉市出台了《关于允许商业和办公用房等存量用房改造为租贸住房的通知》（以下简称《通知》） ， 提到武汉部分区域将允许商业和办公存量用房改造为租贸住房 ， 也就是大家熟悉的“商改住” 。
「武汉」这条新政，会给商住房困局撕开一道口子吗？
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这个信息颇有几分暧昧 ， 虽说是商改住 ， 不过这“住”却是租贸住宅 ， 不能买卖 。
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破局 ， 武汉商改住的推行
作为湖北的省会城市 ， 武汉向来是集万千宠爱于一身 ， 高校数量位于全国第二名 ， 是当之无愧的华中区域中心城市 。 2019年 ， 国家统计局发布数据显示 ， 武汉市常住人口为1140.65万人 ， 其中户籍人口为908.35万人 。
千万级的人口 ， 九省通衢的地理位置 ， 无论从哪个方面来看 ， 武汉都是一座不折不扣的大城市 。
然而大城市也有自己的烦恼 ， 长江、汉水天然地将武汉分割成“武汉三镇”并排的格局 ， GDP在快速增长的同时 ， 城市建设还没有跟上来 ， 发展只能走多元的角度 。 三环内商办产品配比30%起步 ， 大量房地产项目“被综合体化” ， 商圈满地开花 。
2018年 ， 潘石屹曾在3Q城市拓展发布会上表示：“长沙和武汉这两个城市办公楼的空置率有50% ， 吓死人的高 。 ”最新资料显示 ， 武汉写字楼空置率在2019年末达到了31.1% ， 虽没老潘说得那么高 ， 却也着实不算低 。
按照高企的空置率来推算 ， 甲级写字楼的租金当然也不会高 。 武汉首批5A甲级写字楼之一的东湖国贸中心写字楼 ， 在2019年12月末的租金报83.47元/㎡·月 ， 环比下跌33.04% 。 这个空置率和租金的对比 ， 意味着武汉供过于求的状况并未得到改善 。
随着2020年楼市解封 ， 还有更多的甲级写字楼入市 ， 只怕配合着疫情的全方位冲击 ， 写字楼的租金还会进一步下降 。
写字楼的空置率过高 ， 是很多城市都不得不面临的一个大问题 ， 但也会被很多城市管理者忽视 。 土地规划摆在那里 ， 房子肯定是要建的 ， 地一旦卖多了 ， 就容易造成商办产品泛滥成灾的现象 。 此次武汉市下发《通知》 ， 允许部分区域允许商业和办公存量用房改造为租贸住房 ， 无疑是给长期以来的商办产品乱象撕开了一道口子 ， 也算是民心所向了 。
不过有意思的是 ， 虽然此次商改住的噱头叫得很大 ， 但实际操作只能说是“中规中矩” ， 并算不出格 。 估计是让先前“一日游”的城市给吓着了 ， 所以武汉出台楼市新政时 ， 也不敢太过冒进 。
此次商改住的政策 ， 明文表示“不得改变基地原有建设用地规划性质、房屋类型和建筑容量控制指标 ， 改建项目不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售、以租代售、改建租贸住房的运营、管理遵照对租贸住房有关管理工作的规定 ， 纳入全市住宅租贸管理系统统一管理” 。
站长给大家简单地解读一下 ， 这个政策就是把武汉市现在过量的商办产品 ， 统一纳入到住宅租贸系统里边来 ， 把它们改造成民水民电的租贸住宅 ， 在盘活市场租贸住房房源、减轻企业压力的同时 ， 也能给租房群体带来更多的选择空间 。
很多人对于住宅空间的需求其实并不大 ， 十几平米就够了 。 而大量的商办产品被改造成租贸住宅 ， 也能够在很长一段时间内平衡当地的房价 ， 无论是租房还是购房 。 而武汉作为新一线城市 ， 在国内颇具吸引力 ， 此番表态对于未来一段时间的人才吸引肯定是有帮助的 。
毕竟在2017年底 ， 武汉还出台过《武汉市房票（人才住房券）使用管理方法（试行）》 ， 可以抵付等额房款 ， 二手房也包含在内 。 而持有房票的非武汉市户籍个人 ， 可不受限购政策影响 ， 在武汉范围内购买首套住房 。


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