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[大摩地产]金地净利破百亿 债券风波却惹争议



[大摩地产]金地净利破百亿 债券风波却惹争议
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【[大摩地产]金地净利破百亿 债券风波却惹争议】

金地集团（600383.SH）试图通过下调债券利率 ， 逼迫债券持有人提前赎回 ， 引发市场一片哗然 。
4月20日 ， 金地集团公告称 ， 旗下债券“18金地03”的利率自5月28日起 ， 由5.29%变更为至1.50% 。 “18金地03”发行总额为10亿元 ， 上市日为2018年6月15日 ， 到期日为2021年5月28日 。
金地集团突然大幅调降利率 ， 令债务投资者愕然 。 按照募集说明书约定 ， 发行人有权决定在债券存续期内的第2年末 ， 调整债券后1年的票面利率 。 “存续期后1年票面利率为本期债券存续期内前2年票面利率加公司提升的基点 。 ”
正常理解 ， “加”提升的基点即上调 ， 但金地却“加”了负3.79% ， 变成了下调 ， 且下调幅度很大 ， 明摆着要逼迫投资人赎回 。
监管机构加强资本市场投资者保护的大背景下 ， 金地集团玩这么一招迅速招来了监管 。 上交所迅速发来关注函 ， 要求金地集团说明上述行为是否符合规定 ， 以及是否与《募集说明书》的相关条款规定一致 。 此外据媒体报道 ， 4月21日当天 ， “18金地03”的承销机构中金被证监会债券部约谈 ， 金地集团也被深圳证监局约谈 。
在今年宽信用环境下 ， 融资利率大幅下降 ， 金地发行了多笔短融和中期票据 ， 累积发行60亿债券 ， 发行利率在2.60%~3.55%之间 ， 对比“18金地03”的票面利率5.29% ， 明显较低 。

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因此 ， 市场认为 ， 金地这么处心积虑要投资人提前赎回 ， 无非是想通过新老债券的更替 ， 省一大笔利息 ， 只是做的太过了 。
金地去年完成销售额2106亿元 ， 排名房企第14名 。 这家平素风格颇为稳健的头部房企为何搞出这么一档风波呢？
值得注意的是 ， 金地是较早上市并完成全国化布局的房企之一 ， 董事长为凌克 ， 长期以来金地的股权较为分散 ， 无实际控制人 ， 公司治理“强高管、弱股东” 。 2013年以前 ， 国企深圳市福田投资发展公司一直为第一大股东 ， 但此后险资凶猛出击资本市场的浪潮中 ， 生命人寿与安邦保险纷纷介入金地 ， 最终生命人寿、安邦保险成为第一、第二大股东 。 2015年 ， 金地管理层酝酿许久的核心员工跟投计划被否 ， 独立董事的提名选举也未能通过 。

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近年来 ， 金地持续扩大销售规模 。 2016年 ， 金地的子公司金地商置完成收购广州广电房地产开发集团有限公司76%股权 ， 并将销售额并入了金地 。 金地一跃跨入千亿门槛 ， 并立下了三年销售2000亿元的目标 。
最新2019年财报显示 ， 去年金地实现营收634.2亿元 ， 同比增长25.09%；净利100.75亿元 ， 同比增长24.41% 。
2019年 ， 金地实现签约面积1079万平方米 ， 签约金额2106亿元 ， 分别同比增长22.9%及29.7% 。 2017-2019年 ， 金地分别新增1300万、1100万、1688万平方米土储 ， 至2019年末总土储约5233万平方米 。
过去三年 ， 金地的有息负债规模分别为614万、735万、926万 ， 净资产负债率分别为48.22%、57.36%、60.24% ， 虽然逐年上升 ， 但仍低于行业平均值 。
其中 ， 2019年短期负债为32.95万 ， 一年内到期的长期负债为328.1万 ， 期末持有货币资金451.42亿元 。


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