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购房者■质造·盘地 | 恒大45轮豪横拼杀来的房山地块，会引来购房者买单吗？

 
购房者■质造·盘地 | 恒大45轮豪横拼杀来的房山地块，会引来购房者买单吗？
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北京土拍市场每周都起风云 。
继上周正式重回4年的北京市场、以15.7%溢价率拿下密云开发区地块后 ， 恒大再次以“我有钱、我任性 ， 谁能比我更豪横”的姿态 ， 经过45轮厮杀 ， 以33%的溢价率、18.5亿元的总价拿下今天的房山区良乡镇限竞房项目 ， 综合楼面价14045元/㎡ 。
位于西南六环外的房山区良乡镇FS04-0100-6056等地块土地性质是R2二类居住用地、B11零售商业用地 。 建筑规模为133882㎡ ， 挂牌出让起始价为人民币13.9亿元 。 执行7090政策 ， 限定销售均价35344元/㎡ ， 且最高销售单价不超过38878元/㎡ 。
值得注意的是 ， 今天的45轮厮杀仅是发生在恒大、蓝光+北投新城两个报名主体之间 ， 第三家报名的竞拍企业中骏全程陪跑、安静做吃瓜群众 。 有了解的朋友们都知道 ， 隔着恒大今天拿下地块的东北方向 ， 是中骏去年底价竞拍到的地块 ， 离城区更近一点点 。 与今日恒大的限定销售价相同 ， 但成交楼面价仅拍到了11750元/㎡ 。
所以 ， 相同的限定均价 ， 但来到2020年更高的成交楼面价 ， 背后的逻辑是什么？房山片区的楼盘是不是要火起来了？
01
一线土地市场活跃
与2019年整个北京土地市场的“死寂”相比 ， 像恒大这样的主流大型房企高调回归一线城市 ， 出现在土地市场的身影屡见不鲜 。 早有是在2月18日 ， 绿城中国单日豪掷80.48亿溢价拿下台湖、大兴两城 ， 最高溢价率达到49.8% 。
而今日恒大的豪横之举 ， 泽龙评地称：刚拿密云 ， 又搞房山 ， 在帝都 ， 恒大运用革新思维开始搞“农村包围城市升级版” ， 从“农村包围城市”转向“近郊包围市区” 。 巧妙地规避了竞争激烈的市区核心 ， 以此实现低成本补货并重回一线 。 且预计未来北京远郊区县的土拍市场上 ， 恒大将频繁出现 。
但似乎恒大所用的拿地成本略高于中骏在去年的捡漏地块 ， 中骏的成交楼面价 ， 销售限定均价分别是11750元/㎡、35344元/㎡ ， 房地差是楼面价的两倍多 。 可能就是这样“可以打折卖但不赔钱”的好生意 ， 吸引来了今天恒大与蓝光联合体的45轮竞拍大战 。
截止今日 ， 北京已经成交21宗宅地 ， 未来北京即将推出13宗住宅地块 ， 其中6宗不限价地块 ， 6宗限竞房地块 ， 还有1宗共产房地块 。
根据北京国土局资料 ， 北京第一波的土拍高潮和马上到来的西红门、东坝、分钟寺第二波土拍热 ， 将迫使众多房企把目光转向偏远地段 ， 无论密云还是房山 ， 只要不出现大联合和变相调高的起始楼面价 ， 未来一段时间已经和底价无缘 。
泽龙评地称 ， 今日三家房企的争锋西南六环外地块的场景 ， 就是未来郊区土拍的缩影 ， 北京土拍热已经从核心热门地块传导至近郊区 ， 预示着北京土拍的全面热化 。
知名房地产分析师严跃进表示 ， 从前一线城市拿地性价比不高不吸引企业来拿地 ， 但现在国家资金面宽松的情况下 ， 目前地方政府放宽拿地政策及要求、鼓励房企积极拿地 。 近期拿地机会多 ， 各种企业都有机会、有能力拿地 ， 但重点城市土地成本比较高 ， 大型房企为做大规模 ， 有拿地能力的同时 ， 拿地意愿也比较积极 。
02
购房者会买单吗？
从2019的底价捡漏竞得 ， 到2020的45轮竞价 ， 房山区要火起来了吗？
有恒大坐镇此片区 ， 有利好的积极意义 ， 但是需要看清区域的本身价值 。 目前地块周边有2018年开盘的限竞房金樾和著、旭辉城 ， 两个项目限均价38994元/平 ， 但2019年全年网签价分别为32438元/平、31287元/平 ， 正是降价去化的状态 。
另外附近还有单价2万6的共有产权项目金融街(000402,股吧)·金悦嘉苑 ， 已于2019年选房 ， 目前还有剩余房源 。 业内预测 ， 具体来看 ， 今日竞拍地块地块限高45米 ， 住宅容积率分别为2、2.5 ， 预计将建15层左右的小高层社区 。


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