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只是：疫情＂冰封＂美国房市:史上最低利率,销售下跌超9%只是开端?

新冠肺炎疫情的流行不仅让美国的股市、债市、油市上蹿下跳 ， 也让美国房地产市场陷入了空前寒冬之中——第一季度交易量大跌 ， 第二季度的情况预计会更糟；与此同时飞速飙升的失业人口 ， 也让房贷大量违约的风险剧增 。
不过 ， 风险往往与机遇并存 ， 在这个“黑天鹅”满天飞的2020年 ， 美国房产作为一种美元计价的资产 ， 加上当地较低的融资利率 ， 对于全球投资者而言 ， 依然有着不变的吸引力 。
专家：房屋销售或将下滑40%
【只是：疫情"冰封"美国房市:史上最低利率,销售下跌超9%只是开端?】当地时间4月21日 ， 美国NAR房产经纪协会公布的报告显示 ， 受新冠病毒疫情影响 ， 今年3月美国成屋销量环比2月下降了8.5% ， 创下2015年11月以来最大的月度降幅 。 美国四个主要地区市场的销售均出现了萎缩 ， 其中西部地区的跌幅最大(-13.6%) 。
不过由于3月时 ， 美国的疫情刚进入全面暴发阶段 ， 对房价的冲击尚需时间传导——NAR的报告显示 ， 3月份美国所有房屋的现房价格中位数为28.06万美元 ， 同比2019年3月上涨了8.0% ， 依旧保持着上涨趋势 。
NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示 ， 不幸的是由于疫情的暴发 ， 房屋销售在3月有所减弱 ， 预计未来几个月可能会继续下滑到环比下降30%至40%左右 。
NAR住房研究总监丹尼尔·黑尔(Danielle Hale)也表示 ， 今年早些时候 ， 我们看到房源在逐渐增加 ， 但随着疫情蔓延 ， 越来越少的卖家挂牌出售房屋 。
无独有偶 ， 美国房地产信息平台Redfin的最新研究也得出了相似结论 。 据Redfin统计 ， 3月份 ， 美国房屋销售环比下滑了9.1% ， 新上市房源下滑了12.5% ， 但中位数价格与去年同期相比上涨了7.1% 。 而房屋成交量下跌最大的正是美国疫情形势最严峻的纽约州 ， 比如罗切斯特(Rochester)下跌了18.5%、纽约下跌了18.3% 。

只是：疫情＂冰封＂美国房市:史上最低利率,销售下跌超9%只是开端?
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Redfin首席经济学家马尔(Taylor Marr)表示 ， 3月中旬开始 ， 疫情严重打击了经济 ， 之后房地产活动几乎都停止了 ， 由于许多卖家犹豫要不要在经济如此不确定的背景之下出售房屋 ， 导致最近几周待售房屋数量下降了20%以上；另一方面 ， 随着失业率激增 ， 获得银行抵押贷款的难度也越来越大 ， 这也进一步限制了买家的需求 。
美国格威(房地产)咨询公司(Fortune Gateway)董事长陈宏明(Eric Chen)在接受第一财经采访人员采访时称：“疫情对市场的冲击的确很大 ， 交易量大跌也是预期之中的事情 。 未来趋势主要取决于疫情的变化 ， 目前市场上大量的需求被压制 ， 一旦疫情好转 ， 交易量就会快速反弹 ， 这只是时间问题 。 ”
申请延期还房贷人数与日俱增
国际货币基金组织(IMF)4月中旬发布的《世界经济展望报告》预测 ， 今年美国经济将萎缩5.9% ， 美联储最新的全国经济形势调查报告也显示 ， 美国经济已陷入衰退 ， 告别了历史上最长的经济扩张周期 。
圣路易斯联邦储备银行的经济学家预计 ， 最糟情况下 ， 疫情将导致今年第二季度美国损失4700万个就业岗位 ， 失业率甚至可能会飙升至32% ， 而失业率和房贷大量违约的风险又息息相关 。
根据美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Banker Association)最新统计 ， 连日来申请延期还房贷的人数猛增 ， 3月2日时 ， 申请的比例还只有0.25% ， 4月5日时已升至3.74% ， 4月12日达到了5.95% ， 暂无放缓趋势 。 其中吉利美(即美国政府全国抵押贷款协会)的客户申请延期比例最高 ， 已从4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美(FHMA)和房地美(FHA)申请延期的占比也从2.44%增至了4.64% 。
美国抵押贷款银行家协会(MBA)高级副总裁弗拉坦托尼(Mike Fratantoni)21日表示 ， 过去一个月中 ， 有超过2200万美国人申请失业 ， 因此房屋的主人们纷纷与抵押贷款服务商联系 ， 希望能够延期还贷 。 弗拉坦托尼认为 ， 由于疫情对经济造成的破坏很难在短期内被消除 ， 因此预计5月份时 ， 申请延期的人数还会进一步上升 。


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