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风财讯深度：激增的财费和变慢的结转

风财讯深度：激增的财费和变慢的结转
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撰文|黄小妹来源|风财讯
净利润增速5.2% ， 创下5年最低值；扣非后归属股东净利润同比减少14.55%；招商蛇口的2019年生长缓慢 。
招商蛇口董事长许永军在业绩会上也表达了“利润”焦虑：从房地产行业看 ， 企业要保持原来利润的增速 ， 加上疫情影响 ， 挑战都很大 。 目前招商蛇口的基础很好 ， 挑战很大 。
风财讯探究发现 ， 招商蛇口利润增速下滑的主要原因在于营收增速跟不上销售增速 ， 竣工结算速度减缓 ， 导致财务费用激增 ， 进一步挤压利润空间 。
说到底 ， 竣工结算减缓是运营能力的体现 ， 再加上行业集中度的不断提升 ， 曾经房企四大天王“招保万金”之首招商蛇口落寞数年 ， 重拾昔日荣光 ， 谈何容易 。 业绩转化打折扣
对于招商蛇口2019年的业绩 ， 营收增速远低于销售增速是绕不开的关注点 。
年报显示 ， 招商蛇口2019年全累计实现签约销售金额2204.74亿元 ， 同比增加29.25%；累计实现签约销售面积1169.44万平方米 ， 同比增加41.35% 。 近3年复合增长率达到44% 。
与销售额的高增速相比 ， 招商蛇口2019年的营收增速远低于其销售增速 ， 且呈逐年下滑的态势 。 招商蛇口2019年实现营业收入976.72亿元 ， 同比增10.64% ， 比起销售增速“慢”了18.61个百分点 。
对此 ， 招商蛇口财务总监黄均隆在业绩上进行解释 ， 不同项目销售额的实现和实际入伙结转之间存在着时间差 ， 2017年销售额当中 ， 含有比较多深圳区域的商办整售 ， 这些商办整售由于受到精装修工期和回收等因素影响 ， 所以跟房地产的快周转有所差别 ， 这个时间超过两年 。 最后 ， 从房地产项目结转来看 ， 2019年结转项目当中 ， 不仅仅是2017年的销售贡献 ， 也有来自2018年和2019年的贡献 ， 2017年这部分贡献不足60% 。
不过 ， 风财讯查询发现 ， 招商蛇口2019年业绩转化打折扣与其竣工结转减缓密不可分 。
具体看 ， 存货周转率和预收账款及合同负债的走势显示招商蛇口的竣工结转减缓 。
存货周转率方面 ， 招商蛇口的存货周转率由2016年的0.35下降至2019年的0.24 。 存货周转率的下滑意味着从拿地到建成房子卖出仍需要更长时间 。 同时增长较快的还有存货金额 ， 2019年底达到3122.07亿元 ， 同比增长48.09% ， 为近5年来存货金额最高水平 。
【风财讯深度：激增的财费和变慢的结转】资深地产人士张波认为 ， 存货周转率下降说明其销售的节奏变慢 ， 当然有主动和被动两方面可能性 ， 一般来说被动变慢和项目的开发进度以及财务状况有一定关系 ， 而主动变慢则可能出于战略层面考虑 ， 对于部分项目延缓上市时间以取得更好的回报 。 对于招商蛇口来说 ， 手头的优质地块是其核心竞争力 ， 这也是和其房企的差异性所在 ， 当然有可能在一定程度上限制了规模化的速度 。
预收账款及合同负债方面 ， 招商蛇2019年预收款项834.86亿元 ， 同比增长38.08% ， 创下近5年最高值；合同负债142.89亿元 ， 同比降低4.01% 。
同时 ， 招商蛇口2017年、2018年的竣工面积都在500万平米以下 ， 同期销售面积快速提升 。 2019年竣工面积明显提升 ， 但并未转化为较快的营收增速 ， 营收增速反而下降 。 一定程度上反证招商蛇口竣工结转减缓 。 财务费用逼近净利润两成
存货周转慢 ， 存货占用水平越高 ， 意味着房企为此付出的资金成本越高 。
一组数据可以佐证 。 年报显示 ， 招商蛇口2019年销售费用22.07亿元 ， 同比增长42.01%；管理费用17.29亿元 ， 同比增长15.48%；研发费用0.52亿元 ， 同比增长71.38%；财务费用为27.73亿元 ， 同比增长13.26% ， 占净利润比例17.30% ， 同比去年增长1.24个百分点 。 其中 ， 2019年 ， 招商蛇口利息费用50.22亿元 ， 同比增长39.31% ， 占净利润的31.32% 。
细看招商蛇口的融资情况 ， 2019年 ， 公司融资活动现金流入1473.04亿元 ， 同比增长39.51% ， 综合资金成本为4.92% 。 报告期内 ， 公司先后分两次完成公司债券56亿元的发行 ， 发行利率最低为3.58%；完成三次超短期融资券的滚动发行 ， 发行利率最低为2.8% ， 发行成本均为同期同行业市场最低利率 。
对于公司的融资情况 ， 招商蛇口在年报中指出 ， 公司凭借良好的市场信用 ， 不断创新和优化债务品种 ， 控制资金成本 ， 提升财务风险防范能力 。
可见 ， 享受着央企背景的低融资成本 ， 招商蛇口的财务费用依旧同比增长13.26% ， 逼近净利润近两成 ， 这与其竣工结算减缓、存货周转率下降密不可分 。
反馈到利润上 ， 便是财务费用吞噬了利润的增长 。 年报显示 ， 招商蛇口2019年实现归属上市公司股东的净利润160.33亿元 ， 同比增5.20% 。 扣非后归属上市公司股东的净利润124.73亿元 ， 同比减少14.55% 。
对此 ， 招商财务总监黄均隆在业绩会上开出了“药方”：招商蛇口2020年主要会加大一些保理方面的业务 ， 提高资金使用效率 ， 在常规的流贷、开发贷方式以外 ， 还将考虑通过金融产品来盘活应收款 。 应收款增大是因为我们有更多的商办整售 ， 这一块的应收款逐步在提高 ， 所以用这种方式来提升资金回笼的效率 。 公司将会抓住目前流动性宽松机会 ， 适当提升中长期借款比重 ， 以应对好外部市场周期性的调整 ， 保障公司资金的安全 。


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