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“抢”房再现、成交翻倍 深圳楼市真的“火”了吗？

深圳历来是全国房地产市场走势的风向标 。 近期 ， 深圳太子湾·湾玺等豪宅项目实现“日光” ， 受到广泛关注 。 而在个别豪宅项目销售火爆的同时 ， 深圳的普宅市场也明显升温 。那么 ， 在疫情影响仍未完全消散的当下 ， 深圳房地产市场究竟是真火还是虚火？“煲汤的工夫买了套二手房”“我第二次看房就定了 ， 从选中房源到签合同 ， 才花了半天时间 。 ”小婷说 。 4月4日下午 ， 小婷跟男朋友一起 ， 在中介门店与业主签下电子合同 ， 买下了位于深圳福田区御景华城花园的一套 62平方米两居室 。 至此 ， 悬在他俩心头的石头终于落地 。小婷跟他男朋友计划今年8月结婚 ， 准备买个房子当婚房用 。 他俩的看房目标很明确：刚需自住 ， 离工作单位不远 ， 区域、配套不错 ， 总价在450万元以内 。今年3月底开始 ， 他们第一次看房时 ， 有一套房子价格合适 ， 但不是她太喜欢的户型 ， 但没过多久 ， 就听中介人员说该房源就被人买走了 ， “速度太快 ， 我觉得挺夸张的 。 ”眼看着深圳楼市火起来 ， 趁着清明放假期间 ， 他俩开始第二次找房,将目标直接锁定在御景华城花园 。小婷想看的房子 ， 很快有其他购房者定了下来 。 随后 ， 小婷就在该小区内找其他房源 ， 有一套挂牌价为425万的房子吸引了他们的注意 。 但由于该房源有租客在租 ， 且租客不愿意让人看房 。 随后他们参考了同一栋楼相同户型的房源 。 综合对比 ， 小婷认为该房源性价比不错 ， 跟业主视频沟通后现场就签下了电子合同 ， 最终成交价为428万 ， 比挂牌价多了3万 ， “没看实际房屋情况就买了 。 ”加上税费 ， 小婷买这套二居室的总房款为446万元 ， 三成首付约150万 ， 算下来每月还贷约15000元左右 ， “我出门之前煲了一锅汤 ， 回来后刚好喝上 ， 我男朋友有点恍惚 ， 突然间就买了一套房 。 ”小婷表示 ， 这房子买值了 ， 到现在也就十几天的时间 ， 该小区相同户型最便宜的房子挂牌价也要445万 。刚需急于“上车” ， 投资需求“抬头”为结婚而买房的小婷们 ， 成为3月以来深圳楼市火热的一大注脚 。众所周知 ， 深圳的人口大多是外来移民 ， 平均年龄较低 ， 学历程度较高 ， 具有和很多传统大城市不一样的特点 。 随着深圳年轻人口大量进入婚育高峰 ， 购房需求进一步放大 。自去年下半年工作地点从成都调入深圳后 ， 李华（化名）一直为在深圳“安家”而做准备 。 搞定了户口后 ， 眼看着二手房价开启“跳涨”模式 ， 他就开始看房 。 其诉求很明确 ， 担心未来深圳房价涨太猛 ， 以后想落脚就比较难 ， 所以赶紧“上车” ， 今年3月 ， 李华最终在深圳湾附近好来居小区选中一套38平米小户型 ， 总价340万 。由于李华在成都也有一套房 ， 因此 ， 二套房首付按50%计划 ， 每个月月供10000多元 。 他算了一笔账 ， 目前成都的房子出租后 ， 每月可收取6000元租金 ， 这意味着 ， 每个月月供只需要4000元左右 ， 压力不是很大 。“我去看房时 ， 遇到的都是年轻人 ， 都是刚需买房 。 有一些是年前看了很久 ， 比较犹豫的 ， 疫情后 ， 一看市场行情火了 ， 就赶紧买了 。 也有一些是因为业主缺钱急售 ， 降价后大家觉得划算就抢了 。 ”小婷告诉新京报采访人员 ， 她买房当天是清明节 ， 中介本来做好了没客户看房的准备 ， 却没想到最后忙得连水都没时间喝 。市场的回暖 ， 也传导到了数据上 。 来自深圳中原研究中心的数据显示 ， 受疫情影响 ， 2月深圳二手住宅成交量极少 ， 3月出现补偿性上涨 ， 成交量达8008套 ， 环比上升3.8倍 。 但过户数据与实时成交具有一定的时间差 ， 3月过户的二手住宅 ， 实际上主要还是去年11月到今年1月签订成交协议的房源 。不过 ， 从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看 ， 报价指数依然处于较高水平 ， 显示当前业主信心依然坚挺 ， 短期内房价无下降趋势；经理指数也在逐步回升 。分区来看 ， 3月深圳各区成交普遍出现大幅回升 ， 环比升幅均在3倍以上 ， 盐田成交套数环比上升4.75倍至138套 ， 涨幅最大 。 此外 ， 3月宝安成交套数为2089套 ， 成交量居全市首位 。房价方面 ， 3月深圳全市二手住宅均价为59048元/平方米 ， 环比上升0.95% 。 其中 ， 宝安成交均价为65031元/平方米 ， 环比上升1.21% ， 涨幅最大 。“宝安最近房价涨得有点‘猛’” 。 深圳一位房地产业内人士告诉新京报采访人员 ， 他于去年9月购买了一套位于宝安区的弘雅花园二期房子 ， 目前该小区同类型房源的挂牌价相比之前已上涨40万左右 。值得一提的是 ， 2月受疫情影响 ， 外地客户普遍面临交通管制 ， 非深户购房占比出现断崖式下滑 。 随着疫情的好转 ， 3月非深户购房占比回升至18.2% 。 此外 ， 3月深圳投资客占比为38.01% ， 比上月上升了0.91个百分点 。“深圳 ， 是全国的深圳 。 ”上述房地产业内人士称 ， 很多人都将投资深圳房产看成保值、增值有效的途径 。新房市场回温 豪宅、小户型公寓等均有项目热销不过 ， 相比而言 ， 论近期深圳楼市的火热 ， 其消息传导至公众的 ， 更多的来源于新房市场 。 春节后 ， 太子湾·湾玺项目三次开盘的房源均“日光” ， 引发外界的广泛关注 。网传“土豪戴口罩排队抢购上千万的豪宅”就是由这里开始的 。 伴随着楼市升温 ， “天价喝茶费”重出江湖 ， 三个宝安中心区的千万豪宅项目被传需加价百万方可购房 ， 随后导致深圳宝安区住房和建设局迅速出手 ， 一旦发现收取“喝茶费” ， 将暂停网签并查处 。实际上 ， 随着3月份疫情逐步缓和 ， 购房者对于外出看房不再那么恐慌 ， 市场也由冰冻状态升温 。 此外 ， 开发商开放售楼处增多 ， 多个项目开盘 ， 部分豪宅项目推出少量房源也吸引大量客户目光 ， 带动市场情绪升温 ， 访客指数也出现快速回升 。来自深圳中原的统计数据显示 ， 3月新房住宅网签3152套 ， 环比上涨279.8% ， 网签面积32.38万平方米 ， 环比上涨279.9% ， 新房住宅网签量止跌大幅回升至去年平均水平 。 在此基础上 ， 3月30日至4月5日这一周 ， 网签数据显示 ， 新房住宅共成交818套 ， 环比上升43.8% 。值得一提的是 ， 新房市场内 ， 近期公寓市场也开始升温 。 据了解 ， 位于深圳罗湖区的佳兆业·新世界大厦于近期开盘 ， 均价约66000元/平方米 ， 为50年产权公寓 ， 其中主打建筑面积20-30平方米小户型产品 。 该项目虽然面积较小 ， 但买者依旧如云 。“单套房的套内面积10多平方米 ， 总价约150万 ， 大家都抢着买 ， 可见低总价房子多抢手 。 ”小婷感慨道 。业内：升温明显但未“火爆” ， 并非所有区域都热“货币政策的宽松 ， 流动性宽裕 ， 导致银行很多支持中小微企业的资金进入了楼市 。 此外 ， 大家普遍看好深圳区域未来发展 ， 给了市场较大的信心 。 ”在分析深圳楼市升温原因时 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉如是说 。李宇嘉还表示 ， 近年来 ， 深圳各种利好接踵而来 ， 包括粤港澳大湾区、先行示范区 ， 外界对深圳经济基本面进行重估 ， 由此 ， 深圳楼市进入明显上升阶段 。 除此之外 ， 去年底豪宅税取消后 ， 让整个存量房的流通速度亦明显上升 。不过 ， 疫情之下市场的表现 ， 仍超出了很多人的预判 。 那么 ， 目前深圳楼市是真火还是虚火？来自贝壳研究院的一份报告显示 ， 当前深圳整体虽存在升温基础 ， 但市场并未出现网传的“火爆”情况 。 原因在于 ， 新房个别项目的销售“火热” ， 不能代表全市场 。 3月深圳另外上市的3个项目中 ， 除坪山恒大城、福永万科星城表现较好外 ， 光明乐府花园周度开盘去化率不足20% 。 实际上 ， 深圳新房库存比前两月仍有上升 。 深圳住建局数据显示 ， 3月末深圳新房住宅可售房源27804套 ， 去化周期8.8个月 ， 较2月延长0.3个月 。除此之外 ， 从区域上而言 ， 也不是所有的区域都热 。 据悉 ， 目前真正出现抢房的区域 ， 依然是传统的延续——往西走 。 但更多的区域 ， 成交并未显示出全旺的局面 ， 比如罗湖、东部、龙岗 ， 市场还相对温和 。链家实际签约量显示 ， 3月深圳链家二手房成交量比1-2月累计成交量增长21.2% ， 比去年同期下降43% 。 目前成交量仅恢复至去年3月水平的54%左右 ， 相当于去年12月的71.5% ， 远没有达到“火热”的标准 。此外 ， 贝壳研究院统计显示 ， 深圳业主预期乐观 ， 但需求端恢复相对较慢 。 3月二手房新增挂牌均价环比上涨1.4% 。 存量挂牌房源调价中涨价占比59.3% ， 明显高于其他重点城市 。 但客户线下看房热情却没有随之恢复 ， 3月深圳链家二手房带看同比减少51.8% 。由此 ， 贝壳研究院分析认为 ， 深圳当前房地产市场仍处于疫情后的恢复性自然增长中 ， 成交量比去年仍然较低 ， 尚未推动房价快速上涨 。 在短期金融宽松的环境下 ， 深圳部分区域、部分楼盘存在着一定的升温苗头 ， 二季度市场将继续复苏 。 但受制于经济和居民收入影响 ， 下半年市场还存在较大的不确定性 。新京报采访人员 张晓兰


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