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118.8■上坤地产IPO：破旧立新降负债，净负债118.8%处房企上市前平均水平( 二 )


目前 ， 上坤集团已布局上海、浙江、江苏、湖北、安徽、广东、河南七大核心区域 ， 佛山作为进入大湾区的起点 ， 未来上坤将把大湾区作为第二总部 。 上坤也对此表示 ， “公司将用科技、人文赋予产品全新的生命力为大湾区带来宜居产品 。 ”
对于第二总部 ， 上坤集团认为这是企业战略布局的必然选择 ， 未来将与上海总部协同互补 。
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开拓全国版图同时 负债仍实现三连降
2016年 ， 上坤地产首发选择进军苏州市场 ， 启动了全国扩张计划 。 2017年 ， 上坤地产进入安徽和浙江 ， 2017年底的时候进军广东东莞 ， 2018年进了河南和湖北 。
截至2020年2月29日 ， 上坤地产在全国8个省市的14个城市中拥有43个物业项目 ， 分布于长三角经济区、粤港澳大湾区、华中等区域 ， 总占地面积160万平方米 ， 总土地储备约360万平方米 ， 长三角经济区仍是上坤地产的主阵地 。
据了解 ， 上坤地产目前成立了上海 ， 河南 ， 浙江 ， 湖北 ， 广东 ， 江苏 ， 安徽全国7大区域的事业部 ， 并且在上坤内部 ， 珠三角区域被视为公司未来重点之一 ， 其中广东区域 ， 是进入大湾区的突破点 ， 上坤地产计划在未来五年内容奠定在珠三角的标杆形象 ， 落地核心商业项目 。
目前上坤地产在珠三角区域 ， 东莞、佛山各布局1个项目 。 今年年初 ， 广东上坤并购顺德两项目 。
上坤地产不断开疆拓土的过程中严格控制现金流短缺与高负债的危机 ， 招股书显示 ， 2017年、2018年、2019年 ， 上坤地产净资产负债率分别为684.9%、325.9%、118.8% 。， 负债率实现三连降 。
另外 ， 上坤地产虽2017年、2018年所录得经营活动现金流量净额为负值 ， 物业开发活动持续增加 ， 经营占用大量现金的前提下 ， 2019年现金流指标转负为正 ， 不失为一大重要突破 。 招股书披露 ， 该公司2017年的经营现金流净额为-3848.5万元 ， 2018年这一指标为-38.06亿元 ， 2019年经营现金流净额约20.07亿元 。
118.8■上坤地产IPO：破旧立新降负债，净负债118.8%处房企上市前平均水平
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根据披露 ， 上坤地产本次募资所得款项净额将用作开发现有物业、偿还有息负债及补充一般营运资金 。 截至2020年2月29日 ， 计息银行及其他借款总额为62.74亿元 ， 其中 ， 有30.75亿元将在1年内到期 。
具体来看 ， 约60%募集资金将用作开发现有物业方面 ， 即宁波慈溪慈澜府、常州云峯及佛山上坤翰林湖壹号 ， 包括开发项目的物业成本；约30%募集资金将用作偿还项目开发的部分现有计息银行及其他借款；约10%将用作一般营运资金用途 。
上坤主要通过内部产生的现金流以及外部融资保持流动性 。 而此次上市的新机会减轻了其自身营收支撑资金周转的压力 ， 也会在一定程度上缓解上坤的债务问题 。
从营收来看 ， 2017年、2018年及2019年 ， 上坤地产的收益分别约为人民币12亿元、人民币68亿元及人民币75亿元 ， 毛利率分别为30.9%、51.5%及40.8% 。 2019年录得7.6亿的年内溢利 ， 股东应占溢利为2.19亿元 。
118.8■上坤地产IPO：破旧立新降负债，净负债118.8%处房企上市前平均水平
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上坤地产的营收浮动较大也是得益于上海樾山别墅及联排项目进行了结转 。
招股书显示 ， 2018年 ， 上海·上坤樾山美墅、上海·上坤樾山四季、上海·新城樾山璟里、上海·新城樾山明月4个项目的部分建筑面积进行了结转 ， 分别取得收入约25.43亿元、14.03亿元、22.16亿元、6.0亿元 ， 总计约67.62亿元 ， 占当年全部营收的约98.76%；2019年 ， 上述四个项目及上海·上坤樾山半岛、上海·新城樾山半岛 ， 分别结转收入约2396.7万元、2358.0万元、1.06亿元、16.17亿元、32.14亿元、7.09亿元 ， 总计约56.94亿元 ， 占当年全部营收的75.57% 。
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未来扩张中的“危”中寻“机”


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