平安保险■华夏幸福对赌平安：2019勉强过关，利润增长承压 | 亿欧读财报
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文 | 刘一诺
编 | 黄志磊
4月24日晚间 ， 华夏幸福发布了2019年年报 。 年报显示 ， 报告期内 ， 华夏幸福实现营业收入1052.10亿元 ， 比上一年同期增长25.55%；实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元 ， 比上一年同期增长24.40% 。
截至报告期末 ， 公司归属于上市公司股东的净资产500.36亿元 ， 比上一年度末增长14.30% 。
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异地复制初见成效 在华夏幸福的主营业务模块中 ， 房地产开发业务收入仍占最大比重 ， 达到了72%；产业新城业务收入仅占26%；占比最小的其他业务（物业、酒店）收入则为2% 。 不过 ， 产业新城一直以来都是华夏幸福的主打业务 。
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随着产业新城模式日渐成熟 ， 华夏幸福将环京地区的成熟经验异地复制 。
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从近几年华夏幸福主营业务的分地区收入占比来看 ， 在2017年 ， 华夏幸福环北京以外地区收入实现了翻倍增长 ， 异地复制模式成效较为显著 。 到了2018年 ， 华夏幸福环北京以外收入已经翻倍至占比30.82% 。 2019年 ， 该数据增长至44.62% 。
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从2015年至2019年 ， 华夏幸福产业新城每年新增签约入园企业的数量不断增加 ， 但增速在不断放缓 ， 在2019年出现了负增长 ， 不过新增签约投资额却提升了约300亿元 。
从2015年到2019年的数据来看 ， 华夏幸福的总销售额逐年增加 ， 但从2017年起大幅放缓 ， 2018年 ， 华夏幸福的总销售额同比增长率仅为6.93% ， 这与产业新城新增签约入园企业数量增幅降低有关 。 2019年 ， 华夏幸福的总销售额出现了负增长的情况 ， 比上一年度减少12.04% 。
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对于华夏幸福目前的经营状况 ， 今年4月 ， 国际信用评级机构惠誉分析称 ， 华夏幸福将从2021年起逐步去杠杆化 ， 因为它的地域多元化正在加速 ， 现金回款问题也得到了解决 。
根据惠誉估计 ， 华夏幸福在2019年的投资超过300亿元人民币 ， 但预计从2021年起投资将放缓 ， 原因是其在泛北京地区以外的产业园项目的早期开发阶段已经结束 。 由于华夏幸福通常需要等待两到三年 ， 其产业园投资金额才能得到政府确认和结算 ， 在这种情况下 ， 如果该公司无法产生充足的房地产销售收入来覆盖投资支出 ， 将可能面临现金流压力 。
对赌平安业绩承压 在平安集团入股华夏幸福后 ， 华夏幸福每年的业绩增长情况更加引人关注 。
2018年7月 ， 为了应对资金危机 ， 华夏幸福控股股东华夏控股作价137.7亿元向平安资管转让19.70%股份 ， 转让完成后 ， 平安资管加上关联方此前就持有的0.18%股份 ， 一共持有19.88% ， 成为华夏幸福第二大股东 。 截至2020年3月 ， 华夏幸福十大股东中 ， 平安已获得25.11%股权 。
平安入股携带了多项严苛约束条件 ， 包含华夏控股与董事长王文学本人不得在没有平安书面同意下减持 ， 平安书面同意后 ， 减持价格最低每股23.655元 ， 平安享有优先购买权 。 又如 ， 王文学若以协议转让或大宗交易出货 ， 必须保证平安也能以同样的价格与数量卖给同一买方等 。
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