平安保险■华夏幸福对赌平安：2019勉强过关，利润增长承压 | 亿欧读财报( 二 )
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与此同时 ， 这次合作还附带有业绩对赌协议：未来三年 ， 华夏幸福以2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数 ， 2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105% ， 即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元 。
如果华夏幸福前述任一会计年度实际净利润小于承诺净利润的95% ， 按照对赌协议将应予补偿 。 从华夏幸福年报数据来看 ， 虽然2018年净利率出现了下滑情况 ， 但仍满足了平安对于净利润增长率30%的要求 。 2019年 ， 华夏幸福以146.12亿元的归属于上市公司股东的净利润 ， 再一次完成了对赌协议的要求 。
目前 ， 华夏幸福已经将产业新城模式落地运转 ， 这些项目也为华夏幸福带来了较为稳定的收益 。 然而 ， 面对和平安的业绩对赌 ， 华夏幸福不仅要保证发展运营的稳定性 ， 还需要满足“对赌协议”中所要求的高增速 。 这就要求华夏幸福必须找到新的业绩增长点 。
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华夏幸福一年内到期的非流动负债近两年基本都保持在300亿元左右的高位 ， 短期借款则在2019年一年间迅速攀升 ， 从2018年年末的41.82亿元逐步上升到2019年年末的265.8亿元 ， 几乎要与一年内到期的非流动负债持平 。 产业新城是华夏幸福的业务核心 ， 具有业务回款速度相对慢的特点 ， 短期借款容易增加资金周转压力 ， 只能解一时之渴 。
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与行业同类对手对比来看 ， 同为产业新城运营商的招商蛇口 ， 发展年限远远久于华夏幸福 。 根据净利润逐年对比来看 ， 华夏幸福不断追赶 ， 二者的差距逐年缩小 ， 但在2019年仍有42亿元的差距 。
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但在总负债金额方面 ， 华夏幸福的负债额依然不容乐观 。 华夏幸福在2015年就已追平招商蛇口 ， 此后几年总负债金额不断增加 ， 均超过招商蛇口 。 2019年 ， 由于招商蛇口负债大幅增加 ， 华夏幸福与招商蛇口的负债再一次相差不多 。
在2015年 ， 招商蛇口提出了“前港-中区-后城”的战略规划 ， 希望地产、园区、邮轮三大业务能够齐头并进 。 2019年 ， 招商蛇口利润增速创上市以来新低 ， 其原因正是存在着转型期的阵痛：园区、邮轮这两类长周期的业务短期内难以对业绩起到支撑作用 。
虽然转型可能带来业绩波动 ， 但华夏幸福为了保证增长 ， 也提出了自己的转型战略 。
多产业转型效果仍待检验 2019年 ， 华夏幸福将主营业务由“产业园区业务和房地产开发业务”变更为“产业新城及相关业务和商业办公及相关业务” ， 并为此设立了双总部 ， 将新业务放在位于深圳的南方总部 。
掌舵南方总部的吴向东历任华润置地常务副总经理、 董事总经理、董事局主席、执行董事等职务 ， 于2019年2月正式宣布加入华夏幸福 ， 带来了多名华润旧将 ， 并组建了城市更新事业部 。
在2018年年报中 ， 华夏幸福提出了2019年的发展战略：在传统重资产模式的基础上 ， 加速开拓轻资产模式 。 同时在产业新城业务的基础上 ， 增加商业地产及相关中高端住宅业务 ， 如写字楼、商场等；并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索 。
在过去的一年间 ， 华夏幸福在转型方面动作不断 。 2019年8月 ， 华夏幸福发布公告称拟与中国平安开展不动产项目合作 ， 将北京市丰台区丽泽商务区的一宗商务金融用地以53.87亿元转让给平安 。
平安委托华夏幸福下属子公司在项目地块上代为开发建设标的物业 ， 并在标的物业开发建设完成后对标的物业提供运营管理服务 。 这是吴向东就任后 ， 华夏幸福完成的第一单与中国平安的轻资产输出业务 。
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