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#公寓#长租公寓“生死局”( 二 )


“早期 ， 大家对规模的渴望尤甚于拿房成本与实际盈利 ， 忽视了租金差的重要性 ， 从而导致企业抵抗市场风险的能力相对较弱 。 疫情的到来对出租率造成了一定的冲击 ， 企业经营问题就立刻显现出来 。 ”该负责人认为 ， 行业回归理性 ， 仅通过租金差的模式已经无法让租赁企业走得更长远、更稳健 。
3月初 ， 王强刚刚从某长租公寓上市公司离职 ， 此前他在公司是上海市松江区收房工作的负责人 。 “这些头部企业不用说拿房扩张了 ， 仅仅就是租出现有房源维持平衡都很难 。 别说租客押金了 ， 我的工资就好几个月没拿到了 。 ”还没等采访人员提问 ， 王强就开始吐槽起来 。
王强告诉采访人员 ， 此前长租公寓头部企业为了快速扩张往往不计成本地收“高价房” ， 然后通过租客的租金贷快速回笼资金继续收房 。 “那时收到一套房业务员就有三四千元的提成 ， 很多中介、销售人员都跑来长租公寓行业 ， 现在‘老人’基本走光了 。 ”
克而瑞租售研究团队在接受采访人员采访时也表示 ， 不少长租公寓平台前期扩张速度过快 ， 利用杠杆运营 ， 导致疫情下面临流动性风险 。
如何活下去 ， 成为长租公寓当前首要考虑的问题 。 克而瑞租售研究团队认为 ， 在疫情影响下 ， 企业有机会与各地政府建立更良好的合作关系 ， 积极与各个银行沟通关于债权融资的利息等方面补贴或优惠政策 。 同时 ， 可以通过疫情的检验 ， 全面评估企业下所有门店的经营情况 ， 有针对性地对一些面临亏损或亏损严重的门店 ， 选择进行产品调整或关店处理 ， 从整体上调整经营的质量 。 此外 ， 还可以通过和业内同行合作 ， 强强联合 ， 资源互补 。
轻重并举或成趋势
今年以来 ， 蛋壳、青客、湾流相继爆出资金链问题 ， 更是让长租公寓的口碑直线下降 。
“被强制要求搬离后 ， 我立马找朋友合租了一套两室一厅 ， 以后再也不敢碰长租公寓了 。 ”在采访过程中 ， 大部分租户和江丽的想法一样 ， 疲于讨回押金、解除租金贷的同时 ， 将长租公寓拉入了黑名单 。
但也有少数租户仍对长租公寓抱有信心 。 从湾流国际搬走后 ， 李慧立马住进了中骏旗下的柚米 ， “疫情期间租房太麻烦了 ， 集中式长租公寓不仅方便 ， 我一个女生住也安全 ， 房企运营的品牌也更值得信赖 。 ”
正如李慧所说 ， 目前一些依托强大地产商的长租公寓仍能够正常运转 。 近日 ， 克而瑞发布今年第一季度房企长租公寓规模排行榜 。 榜单显示 ， 新形势下 ， 房企长租公寓虽然新开业预期较低 ， 开业增速由2019年四季度的16%大幅下降至4% 。 但截至3月底 ， TOP20企业累计开业规模仍达到33.6万间 ， 头部企业依旧保持逆势增长 。
其中 ， 龙湖冠寓一季度新开房源1729间 ， 占总新增开业量的14%;旭辉领寓新开业规模也达到1500间 。
分析个中原因 ， 克而瑞租售研究团队认为 ， 由于长租公寓的投资回收周期一般较长 ， 在规模成长过程中 ， 资金的投入量需求较大 ， 资金的成本对于运营企业而言至关重要 ， 通常资信良好的房企具备较好的现金流状况 ， 同时 ， 融资渠道和成本相对较低 ， 具备一定的优势 。
“2019年 ， 我们经历不断摸索 ， 完成了‘轻重并举’的战略升级 。 ‘轻’以输出服务及产品为主 ， 通过与国企、开发商等合作 ， 提前介入租赁用地的开发与运营;‘重’是做资产管理平台 ， 通过股权模式、资管双轮驱动进入市场 ， 以重资产自持模式进行运营 。 ”旭辉领寓方面告诉采访人员 ， 疫情发生后 ， 公司更坚定了这个发展方向 ， 通过合作杠杆撬动规模化发展 。
“寒冬”仍未彻底过去 ， 2020年行业新一轮的洗牌势必开启 ， 而只有内功扎实、经营稳健的企业 ， 才能够从容应对困境 ， 在未来的竞争中占有一席之地 。
(应受访者要求 ， 王强、江丽、李慧均为化名)


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