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「监管之声」收藏！房地产案件常见违法行为与办理难点分析( 二 )


（八）发布未标明数据来源出处的广告
（1）表现形式：在宣传单页、宣传折页、内部期刊、旗帜、桁架广告、展板、宣传板、公众号、官网等媒介发布的广告中含有引用的数据看 ， 如人口总量 ， 商品房平均价格 ， 平均地价等 ， 但未标明上述数据的来源 。
（2）行为定性：违反了《房地产广告发布管理规定》第二十条之规定 。
（3）处罚依据：《房地产广告发布管理规定》第二十一条 。
（九）发布规划或在建项目未标注状态的广告
（1）表现形式：在宣传单页、折页、内部期刊、旗帜、桁架广告、展板、宣传板、公众号、官网等媒介发布的广告中对真实存在的规划及在建项目未注明在建或规划中 。
（2）行为定性：违反了《房地产广告发布管理规定》第十二条之规定 。
（3）处罚依据：《房地产广告发布管理规定》第二十一条 。
（十）发布含有“开发商保留本资料最终解释权”内容的广告
1.表现形式：在宣传单页、宣传折页、内部期刊、旗帜、桁架广告、展板、宣传板、公众号、官网等媒介发布的广告中含有“本公司保留本资料最终解释权”等内容 。
2.行为定性：违反了《侵害消费者权益行为处罚办法》第十二条第（六）项之规定 。
3.处罚依据：《侵害消费者权益行为处罚办法》第十五条 。
（十一）违法开展有奖销售
1.表现形式：（1）进行有奖销售时最高奖项的金额超过五万元；（2）中奖种类、数量、兑现方式等信息不明确 ， 影响兑奖；（3）虚假的有奖销售 。
2.行动定性：违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第十条之规定 。
3.处罚依据：《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十二条 。
（十二）提供含有霸王条款的格式合同
1.表现形式：在提供的与消费者签订的格式合同中存在“最终解释权”等内容 。
2.行为定性：违反了《合同违法行为监督处理办法》第十一条第一款第（四）项：“经营者与消费者采用格式条款订立合同的 ， 经营者不得在格式条款中排除消费者下列权利：（四）解释格式条款的权利；”之规定 。
3.处罚依据：《合同违法行为监督处理办法》第十二条
（注：对于合同欺诈行为 ， 建议不要轻易作认定 ， 一般以法院判决为准 。 因为虚假宣传等不必然构成合同欺诈 。
（十三）未按规定明码标价
1.表现形式：（1）在售楼中心销售楼盘时未对商品房进行明码标价 。 （2）不按照规定的内容和方式明码标价；（3）在标价之外加价出售商品或者收取未标明的费用等 。
2.行为定性：违反了《中华人民共和国价格法》第十三条之规定 。 此外 ， 《关于商品和服务实行明码标价的规定》《商品房销售明码标价规定》对于明码标价也有具体要求 ， 一般要求是一套一价 。
3.处罚依据：《中华人民共和国价格法》第四十二条 。

「监管之声」收藏！房地产案件常见违法行为与办理难点分析
本文插图

二、案件难点分析
（一）适格主体确认问题
1.开发商与代理销售商的责任界定 。 房地产案件中违法事实所牵涉的关联主体较多 ， 首先必须明确案件的当事人 。 开发商对外销售有两种模式 。 一种为开发商取得预售证后由本公司自行销售；另一种为开发商取得预售证后委托代理公司销售 ， 或者与自行销售同步进行 。 在判定违法行为实施主体的过时 ， 要仔细查看提取的代理销售合同内容 ， 确认合同中有关宣传内容的责任约定 。 根据合同约定内容确定违法主体 。
2.广告发布者、广告经营者的责任界定 。 根据《广告法》规定 ， 违法广告的法律责任除追究广告主之外 ， 还应当根据主观故意追究广告经营者、广告发布者的责任 。 在房地产案件中 ， 广告经营者一般根据开发商或者代理商提供的信息进行设计或者制作 ， 不具备应知或者明知故意 ， 故不需承担法律责任 。 而广告发布者一般为开发商或者代理商本身 ， 与广告主身份为竞合关系 ， 因此直接追究广告主责任即可 。


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