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【中国房地产报】招商蛇口转型魔咒


【中国房地产报】招商蛇口转型魔咒
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【【中国房地产报】招商蛇口转型魔咒】

中房报采访人员 曾冬梅 | 广州报道
像一个解不开的结 ， 招商蛇口的转型阵痛并未结束 。
2019年是招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）重组的第四个完整年度 ， 而该公司交出的第四份经营答卷 ， 并没有达到外界的预期 。 2019年 ， 招商蛇口录得976.7亿元营业收入 ， 同比增长10.6% ， 归母净利润为160.3亿元 ， 同比增长5.2% 。 从归母净利润的增速来看 ， 这是其2015年上市以来的最低值 。 若是扣除非经常性损益 ， 归母净利润同比减少14.55% 。 相较保利发展、中海地产、华润置地等央企的利润指标 ， 要逊色不少 。
在4月21日下午的业绩发布会上 ， 招商蛇口副总经理兼董事会秘书刘宁表示 ， 重组前的招商地产是一家快周转的房地产公司 ， 四年来 ， 公司不断跟市场展现 ， 重组后的招商蛇口是一家稳健、综合类的企业 。 不过 ， 从投资者以及资本市场的反应来看 ， 他们仍然希望招商蛇口能够表现出更积极、进取的姿态 ， 如同保利发展那般 ， 业绩与股价齐飞 。
2019年 ， 招商蛇口的销售额虽然首次实现2000亿元的突破 ， 但行业排名仍在TOP10以外 。 对于公司是否有望重回第一梯队的问题 ， 招商蛇口董事长许永军颇感为难 ， 他坦言公司也关注规模排名 ， “规模不能不要” ， 但是要做有效益有质量的规模 ， “以稳作为核心 ， 质量优先 ， 效益优先” 。
在2015年重组后 ， 招商蛇口便提出“前港-中区-后城”的战略规划 ， 希望地产、园区、邮轮三大业务能够齐头并进 。 但这并不容易 ， 园区、邮轮这两类长周期的业务短期内难以对业绩起到支撑作用 。 在2019年中期业绩发布时 ， 该公司也表示 ， 在稳步推进综合发展的过程中 ， 存在着不均衡 ， 存在着转型的阵痛 。
而从2019年全年的财报来看 ， 转型的阵痛显然仍未消散 。
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利润增速低于市场预期
相较2018年 ， 招商蛇口2019年相关利润指标的增速明显放缓 ， 其中 ， 营业收入增速较2018年缩小6.4个百分点 ， 归母净利润增速较2018年缩小19.5个百分点 。 而2016年-2018年 ， 其归母净利润增速分别为39%、27.5%、20.4% ， 2019年是首次跌到个位数 ， 低于市场预料 。
方正证券分析师夏亦丰认为 ， 招商蛇口利润增速下滑的原因有三个：第一 ， 受房地产业务结算产品类型不同影响 ， 房地产业务结算毛利率同比下降5.7个百分点至33.5%；第二 ， 计提信用损失准备和存货跌价准备合计21.3亿元（相较2018年增加了112.3%） ， 减少归母净利润14.3亿元；第三 ， 2019年投资收益为102.3亿元 ， 同比增加56.3% ， 主要是由于股权处置收益及联合营公司投资收益同比增加 ， 不过由于2018年基数较高（同比增速为125%） ， 增幅收窄 。
2019年 ， 招商蛇口计提了20.92亿元的存货跌价准备 ， 是近年来的最高值 。 可以对比的是 ， 期内 ， 万科也计提了29.9亿元货跌价准备 ， 但只影响归属归母净利润7.8亿元 。 而保利发展计提的资产减值损失约10.5亿元 ， 较2018年大幅减少 。
从结转毛利率来看 ， 招商蛇口6大区域的毛利率都录得了不同程度的下滑 ， 其中营收占比最高的深圳区域 ， 虽然毛利率最高 ， 达到了约39.6% ， 但同比降幅也最大 ， 下降了约13个百分点 。
在业绩发布会上 ， 有投资者表示 ， 根据地产行业常规的两年预测期结算的惯例 ， 2019年业绩应当大部分为2017年的销售 ， 在2017年的销售业绩和权益数据明显增长的背景下 ， 2019年招商蛇口的归母利润不应只有5%的增长 。 该公司财务总监黄均隆给出的解释是 ， 不同项目销售额的实现和实际结转之间存在着时间差 ， 2017年的销售额当中 ， 含有比较多深圳区域的商办整售 ， 这些产品受到精装修工期等因素影响 ， 跟住宅的快周转有所差别 ， 因此结转时间超过两年 。 此外 ， 在招商蛇口2019年结转项目当中 ， 2017年的贡献不足60% 。 而毛利率下滑一是受到限价和市场下滑影响 ， 二是深圳地区高毛利的项目结转量比2018年减少了18% 。


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