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【中国房地产报】招商蛇口转型魔咒( 二 )


2019年的盈利表现未能令市场满意 ， 对将来的利润增长预期 ， 该公司也无法给出明确答案 。 许永军透露 ， 2020年招商蛇口将开始做新的五年规划 ， 内部的盈利增长规划不便透露 。 但他也希望外界能够认识到 ， 如今的行业环境与黄金时代已不可同日而语 。 “从历史来看 ， 公司每年归母利润总额都是持续平衡增长 。 未来要保持原有增速 ， 尤其是利润方面的增速 ， 对行业来说挑战都很大 。 ”
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转型不易 股价至今仍破发
2015年 ， 招商地产与蛇口工业区重组 ， 前者被吸收合并重组为招商蛇口 ， 股票代码从“000024”变更为“001979” 。 这两家公司的资源禀赋优势均颇为突出 ， 资本市场对他们的重组寄予了厚望 。 重组上市后 ， 招商蛇口从原本的一条腿走路 ， 变成了“三驾马车”并进 ， 在地产开发业务之外 ， 增加园区开发运营、邮轮产业建设与运营业务 。
一开始 ， 招商蛇口的管理层也是信心十足 ， 认为这三种业态满足了公司从传统发展模式转向综合发展模式转变的需求 ， 兼顾了短中长期业务发展 ， 通过快周转、阶段性持有运营和长期持有运营三类项目比例的合理配置 ， 可以实现公司经营性现金流的平衡 。
具体而言 ， T+3是地产销售类业务 ， 3年一个周期 ， 变现快但可持续性差 ， 快周转、高杠杆、博土地溢价赚取利润 。 利润收割一次性 ， 增量有天花板 。 T+10是阶段性持有运营 ， 变现慢但可持续性好 ， 十年后退出时可一次或分步变现 。 T+30的片区综合开发模式 ， 也是变现慢但可持续性好 ， 周期可长达数十年 ， 分期、分批兑现利润 。
信心体现在招商蛇口2016年发布的股权激励计划中 ， 行权的条件之一是前一个完整财年归母扣非净利润三年复合增长率不低于13% 。
之前 ， 许永军对地产之外的两大产业期待颇高 。 早在2017年 ， 他就提出 ， 未来三年内 ， 希望把地产开发收入的占比从85%降到60% ， 园区比重从15%提升到30%——40%左右 ， 邮轮产业收入持续增长 。
用两组数据可以看出招商蛇口的产业发展是否达到了管理层的预期 。 2015年 ， 地产开发收入占到了招商蛇口总收入的85.18% ， 园区运营收入占14.15% ， 邮轮产业占比0.67% 。 2019年 ， 来自地产的收入贡献依然高达86.57% ， 园区运营占12.77% ， 邮轮产业保持在0.66% 。 用了4年时间 ， 该公司的收入结构几乎没有变化 。
资本市场失去了等待的耐心 。 2020年4月21日 ， 招商蛇口的收盘价为16.61元 ， 离23.6元的发行价还有四个涨停的距离 。 个人投资者恨铁不成钢 ， 在业绩发布会上直言 ， 同为央企 ， 招商蛇口与保利发展的差距越拉越大 ， 业绩表现不如后者 。 “2年前 ， 保利的股价比公司低了8块钱 ， 到今天已经非常接近 ， 只差7毛钱 。 ”
虽然房地产已经身处白银时代 ， 但规模依然是房企巩固竞争力的必要条件 。 2019年 ， 招商蛇口录得2204.74亿元的签约销售额 ， 同比增加29.25% ， 增速不算低 ， 但排名依然进不了行业前十 。 在许永军看来 ， 排名实际上是一个规模问题 ， 就招商蛇口而言 ， 规模、质量、效益的关系如何平衡 ， 在不同的时代 ， 不同产业发展周期是不一样的 。 他希望 ， 在质量、效益的基础上 ， 实现规模的增长 。
2020年 ， 招商蛇口对外公布的销售目标是2500亿元 ， 同比增长13.4% ， 增速较2019年明显放缓 。 不过 ， 管理层也明白美好的愿景终究不如数字有说服力 ， 因此有意无意的释放了一些超预期的信号 ， 许永军说 ， 预计实际新开工会远高于公司计划的1100万平方米 。 该公司董事总经理蒋铁峰透露 ， 2020年拿地金额应该会超过2019年 ， 在保证效益和质量的前提下 ， 规模也能够得到稳定增长 ， 在行业内不掉队 。
（此文刊于中国房地产报4月27日07版 责任编辑 李红梅）
流程编辑：曹冉京


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