房贷“越长越好”还是“越短越好”？
过去这十多年 ， 伴随房价的不断上涨 ， 刚需购房的压力和门槛越来越高 ， 如果想在一二线城市买房 ， 光凑齐首付款可能就需要动用六个钱包了 。 无债一身轻固然好 ， 但在实际的买房过程中 ， 能够全款买房的毕竟是少部分人 ， 绝大多数购房者都会依靠贷款来买房 。 通过按揭贷款买房 ， 除了可以让购房者提前获得住房 ， 而且还可以使得开发商加速资金回笼 ， 使得银行获得稳定的利润 ， 所以对三方都是有好处的 。 一般来说 ， 按揭贷款主要分为等额本息和等额本金两种方式 ， 而大家普遍选择的贷款年限基本都在10-30年不等 。关于房贷的这些常识 ， 大家基本都烂熟于心了 ， 但在实际购房过程中 ， 还是存在一些问题 ， 笔者简单总结为两点：一是 ， 究竟是选择等额本息还是等额本金？由于订房签约付款等一系列流程相对复杂 ， 所以买房者对于贷款方式的选择往往拿捏不清 ， 结果就是被房产中介、销售顾问牵着鼻子走 。 另一个是 ， 按揭贷款究竟是越长越好还是越短越好？受传统观念影响 ， 中国人普遍都偏于安全保守 ， 所以不喜欢借钱消费 ， 往往认为按揭贷款的期限越短越好 ， 结果可能就会导致生活质量下降 ， 压力很大 。 因此 ， 为了避免后悔 ， 在贷款方式和还贷期限的选择上 ， 还是值得好好考究一番 。等额本息和等额本金 ， 哪一个更适合你？总体来说 ， 房贷期限越长、贷款金额越大 ， 房贷利息就越高 ， 如果再具体到不同的还款方式来看 ， 等额本息和等额本金之间的利息差距也并不小 。 假设贷款100万元购房款 ， 还款期限为30年 ， 参照现阶段普遍执行的5.88%的房贷利率来看 ， 那么等额本息的还款方式要比等额本金多支付25万元利息 。 25万元什么概念呢？这基本相当于一个普通工薪阶层3-4年的薪资收入 。 可尽管如此 ， 绝大多数人仍选择等额本息的还款方式 ， 这是为什么呢？原因主要有两个：一方面 ， 由于本金和利息都已经平摊到了每个月当中 ， 所以对等额本息来说 ， 每个月还款金额是相等的 ， 而等额本金是指每月所还的本金是相同的 ， 利息则需要根据接下来未偿还的本金数额来计算 ， 所以与等额本息相比 ， 等额本金前期还款资金压力较大 ， 比较适合高收入人群 ， 就拿上面的例子来看 ， 至少前120个月 ， 也就是前10年 ， 等额本金的月供要高于等额本息 。 反之 ， 等额本息相对更适合资金不足的购房者 。另一方面 ， 如果考虑提前还款 ， 由于等额本息前期已经支付了大部分利息 ， 所以对购房者来说往往会白花冤枉钱 ， 但对银行来说却是有利的；而对等额本金来说 ， 后期无论是本金还是利息都是相应减少的 ， 所以如果提前还款 ， 对购房者而言 ， 自然能免去一部分的利息 ， 但对银行却是不利的 ， 所以银行往往会推荐购房者使用等额本息的还款方式 。 因此 ， 接下来 ， 我们就以等额本息的还款方式为例 ， 看看贷款是越长越好还是越短越好 。对你来说 ， 房贷是“越长越好”还是“越短越好”？以等额本息为例 ， 假设贷款100万元 ， 参照现阶段普遍执行的5.88%的房贷利率 ， 接下来我们看看贷款10年与贷款30年的区别到底有多大 ， 计算结果如下：图一：采取等额本息按揭贷款10年：房贷“越长越好”还是“越短越好”？。
图二：采取等额本息按揭贷款30年：房贷“越长越好”还是“越短越好”？。
根据上面两张图来进行比较 ， 不难发现 ， 在相同的条件下 ， 按揭10年总共需要支付利息大约33万元 ， 按揭30年总共支付利息大约113万元 ， 后者比前者高出了80万元 。 这是什么概念呢？基本可以在普通三四线城市购置一套房产了 。 面对这种情况 ， 购房者不仅仅需要对自己现阶段的经济实力、还款能力做出正确判断 ， 而且还要对未来的收入及支出做出正确的、客观的预测 ， 设计还款计划的时候最好适当留有余地 。 具体来说 ， 如果目前经济收入较高 ， 而且对未来也有乐观预期 ， 可以采取少支出利息的方式 ， 没必要多花冤枉钱 ， 关键还能尽早摆脱房奴生活 。反之 ， 对于资金不足的购房者来说 ， 可以采取较长的还款期限 ， 虽然利息是比较高的 ， 但是由于每月资金固定 ， 所以还款过程的压力小得多 ， 也是相对轻松的 。 除此之外 ， 还有一个原因 ， 笔者认为 ， 表面上看 ， 按揭贷款30年要比按揭10年多支出高达80万的利息 ， 想想都有点无奈和心疼 ， 但是购房者如果把眼光放得长远一些 ， 未来30年的还款过程可能真的没有想象的那么难 。 经济社会的不断发展 ， 人们收入水平的不断提高 ， 尤其是M2货币供应量增加带来的通胀 ， 这些因素都给大家提供了弹性的还款区间 。不妨举一个再简单不过的例子 ， 30年前 ， 一分钱就能买一根冰棍 ， 如今一根冰棍平均五六块 ， 甚至更贵 ， 这说明人们赚的钱确实多了 ， 但一定程度上购买力也出现了下降 。 同样的道理 ， 按照目前的通胀率来看 ， 现在的100万 ， 30年后仅仅也就相当于现在20万左右的购买力 ， 可能连首付都不够了 。 因此 ， 从长远来看 ， 未来的月供压力会逐渐变小 ， 对资金不足的购房者来说 ， 贷款期限越长越好 ， 更可况房贷可能是绝大多数人所能接触到的最低成本的资金了 。 当然 ， 前提条件是没有提前还款的打算 ， 否则前期已经支付了大部分利息了 ， 岂不是要白花一笔冤枉钱了 。 （楼事纪）
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