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搞债的雷猴@在今年的逆风中如何屹立？，强势拿地的绿城中国( 三 )


在拿地均价上 ， 近一年来 ， 2019年3月份是均价的高峰 ， 均价为20689元每平 ， 行业排名第一；
2019年6月拿地均价只有852元每平 ， 行业排名第87 ， 每月的拿地均价波动明显 。
搞债的雷猴@在今年的逆风中如何屹立？，强势拿地的绿城中国
文章图片
图片来源：DM终端-地产债版块绿城中国是浙系品牌的房企 ， 在土储上今年的步伐未有停止 ， 尤其今年2月份实现逆势增长 ， 如按此速度扩张 ， 土地储备分布星罗密布不是空话 。
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财务状况
资产及盈利方面：
2019年 ， 绿城实现营业总收入615.93亿元 ， 同比增长2.14% 。
2019年绿城实现毛利润156.4亿元 ， 同比增长13.7% ， 综合毛利率为25.39%；公司物业的毛利率24.8% ， 虽然微增3.5% ， 但仍然低于行业平均水平 ， 企业的增收减支的能力还需付出更多努力 。
2019年实现归母净利润43.36亿元 ， 同比增长14.2% ， 在剔除永续债的分派利益后 ， 核心归母净利润为30.5亿元 ， 同比减少4% 。
绿城中国因减值拨备、汇兑损益以及永续债蚕食了净利润 ， 盈利也不及预期 ， 企业的营运能力还有待提升 。
融资来源及流动性方面：
绿城中国银行（维权）存款以及现金（包括抵押银行存款）518.94亿元；
总借贷人民币955.77亿元；
净负债436.83亿元 ， 净资产负债率为63.2% ， 较去年同期55.3%有所上升 ， 但保持在合理水平 。
目前 ， 公司取得金融机构授信2384亿元 ， 截至2019年12月31日止尚有使用额度约1457亿元 ， 公司的备用流动性比较充足 。
借债和偿债是房企永恒的话题 ， 绿城的融资能力还是比较强 ， 但是 ， 永续债加权平均约7% ， 显著高于其他融资渠道 ， 需要开拓其他融资方式来控制其成本 。
绿城中国整理风险可控 ， 其短期负债与债务结构并不十分骇人 ， 但从最近中资美元债的波动来看 ， 美元走强下 ， 近期受疫情影响资本市场避险情绪上升 ， 需注意外债存在外汇风险敞口 。 根据安信证券的研报 ， 绿城中国位列净融资缺口最大的5家房企之中 。
特色业务方面：
绿城中国2019年报的特色是多元化新业务的应收占比比较高 ， 绿城中国在尝试新业务的发展 ， 并获得颇丰回报 ， 对总业绩算是锦上添花 。
2019营业收入为615.93亿元 ， 新业务绿城服务的营收为85.82亿元 ， 业务占比达到14% ， 业务范围主要包括物业服务、园区增值、咨询等 。
目前 ， 绿城正在编制《绿城中国2025战略规划》 ， 将重点布局三大板块内容 ， 即代表房地产开发业务的重资产板块 ， 代表房地产代建业务的轻资产板块和围绕房地产行业上下游产业链的“绿城+”板块 。
绿城连日来在各地强势拿地 ， 也可以看出绿城拿地进入紧锣密鼓的阶段 。
注重品质的绿城中国 ， 是否真能实现投资销售双标的2500亿元的目标 ， 我们拭目以待 。


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