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大猫财经■红利不到10年，房地产不再是“亲儿子”了？买房逻辑已变( 二 )


中产真是一个尴尬的阶层 ， 他们是怎么来的呢？
很大一部分是因为买了房 。 贷款买了房 ， 几百万、过千万资产让他们进入到中产的行列 ， 但是这个中产成色咋样 ， 大家心里是有数的 ， 所以很多人调侃是“被中产” ， 房贷占家庭总负债的比重已经达到70%以上 ， 他们是被房地产深度绑定的一群人 。
疫情改变了很多 ， 包括预期 。 收入大减甚至失业的人不在少数 ， 房贷让他们这段时间过得很艰难 ， 是最大的支出负担 ， 如果再遇到“原油宝”这样的黑天鹅 ， 每个人心里都要掂量掂量 ， 自己抵御风险的能力有多大？
以前不少人觉得这种剧情不会出现 ， 这三四个月想法变了 ， 怎么保持合理的资产负债表 ， 怎么保证现金流很现实 ， 活下去是第一要务 ， 买房没那么急迫了 。
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如果大家心态变化了 ， 那么“房价一直涨”的信仰会被打破吗？
其实 ， 已经开始起变化了 。
1、短期套利越来越不容易 ， “偏门”的套利风险越来越大了 。
比如深圳的房抵经营贷 ， “先全款买房然后申请经营贷”的套利模式在经过爆料之后 ， 就开始被严查了 。
一旦被查到的呢 ， 面临的就是抽贷了 ， “偷鸡不成蚀把米” ， 已经有银行开始这么干了 ， 要求客户全额还款了 。
套利的规则在变化 ， 主因就是原来那种加杠杆买入——房价疯涨——卖出获利的条件没有了 ， 稍不留神 ， 被套进去的概率很高 。
2、2020年 ， 棚改的红利马上就要吃完了 ， 三四线城市的房价上涨不仅是哑火了 ， 还有回落的风险 。
最懂行的开发商 ， 太高代价的棚改已经不接了 ， 更大的市场已经转向了不再大拆大建“老旧小区改造”了 ， 以“装修”为主了 ， 家里的老房子在装修过后 ， 还能再撑好多年 ， 因拆迁而来的暴富会机会越来越少 。
一直以来 ， 三四线城市的房价上涨动力就来自于此 ， 现在马达要拆了 ， 房价也跑不起来了 ， 成交越来越少了 。 那有地方房价咋还涨呢？刨除地方性因素 ， 涨就是风险所在 。
收缩型城市的房价有的本来就没涨起来多少 ， 会有越来越多的也开始向“鹤岗价”靠拢了 ， 这样的资源枯竭型城市要避开 ， 而人口流入负增长的城市 ， 也是警惕的对象 。
3、城镇化的红利 ， 但这个有时限吗？还可以吃多久？
肯定是有的 ， 大约10年左右 。
2019年的中国城镇化率已经达到60.6% ， 提前实现了2020年的目标 ， 一般来讲 ， 发达国家的城镇化率在70%左右 ， 还有10%左右的空间 。
如果按每年1%的增速来算的话 ， 那么就剩下不到10年的时间 ， 这10年间 ， 一线城市的目标达成后 ， 二线城市在自身扩张之外还能承接部分一线城市人口的外溢 。
但在那之后呢？
王健林曾经讲 ， “没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年” ， 这话虽然是为万达向文化行业转型铺垫的 ， 但也是多年历史经验的总结了 。
50年 ， 正好也和城镇化红利期结束重合 。
如果房地产仍不是“亲儿子” ， 那时候 ， 房价凭什么一直涨呢？


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