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小阅微草堂@王健林2020年小目标是1000亿元，万达转型5年后重回房地产( 二 )


中诚信出具评级报告显示 ， 截至2019年底 ， 万达在建及拟建万达广场共18个 。 按照万达商管的规划 ， 每年要力争10到15个重资产项目 ， 这全是万达自己投资、销售的体量 。
这两年万达极力拓展的文旅项目也为其贡献一定的销售额 。 兰州万达城2019年11月启动销售 ， 根据克而瑞数据 ， 该项目在去年11月和12月累计销售额13.86亿元；延安万达城去年8月首次开盘 ， 销售额为9.3亿元 。
“政府需要什么 ， 就配什么”
据克而瑞数据 ， 2015年万达地产销售额1512亿元 ， 位居行业前三 ， 2017年销售额逐步与头部房企拉开差距 ， 首次跌破千亿 。
这一年 ， 王健林受“不可抗力”选择断臂 ， 将14个文旅项目卖给孙宏斌 ， 损失资产达1527.6亿元 ， 总建筑面积合计约为5940万平方米 ， 其中可销售部分的规划建筑面积约为5006万平方米 。
王健林的决心加上万达一以贯之的执行力 ， 令其“去地产化”转型得到全面贯彻 ， 新增土地储备逐年减少 ， 房地产开发业务被大幅收缩 。
万达跌破千亿是在2017年 ， 也是在这一年 ， 千亿房企扩容至20家 。 到了2019年 ， 行业前三销售额门槛已高达6000亿 ， 千亿房企增至34家 ， 万达失去了大量可售土储 ， 销售额一降再降 ， 跌至不到500亿元 ， 行业排名也掉到了60位 。
“2012年是中国房地产的高位 ， 之后王健林完全看空楼市 ， 后面几年不仅不做土地储备 ， 还把精力向文化、旅游、体育等方面转 ， 从此消失在排行榜单前列 。 ”一位不具名人士称 。
想要再次突破规模 ， 一个更加现实的问题是 ， 如今土地市场竞争越发激烈 ， 万达原有的拿地优势还存在吗？
一位接近万达人士认为 ， 万达这几年在商业、电影、体育、文旅、大健康等产业上建立自身护城河 ， 非其它房企能及 。 万达现有投资逻辑与过去有一定区别 ， 目前更倾向于多产业的一揽子投资 ， 而不是单一项目 。
“政府需要什么 ， 就配什么” ， 可以看作万达转型以来的成果 ， 毕竟现在的大型项目投资都离不开商业、文化、体育等产业加持 。
比如在商业广场方面 ， 万达在全国范围内深耕多年 ， 依旧享有优势 。 特别是在下沉市场 ， 发展空间还具有一定想象力 。
商业发展由一二线发达城市向三四线城市普及的趋势显著 。 CRIC数据显示 ， 2014年到2018年四年期间 ， 全国44个大中城市商业广场体量由11094.47万平方米增长至18121.69万平方米 ， 年平均复合增长率达到13.05% 。
而三四线城市商业发展水平又相对落后 ， 商业模式仍以传统住宅底商及商业街为主 ， 大型商业广场较为缺乏 ， 市场潜力巨大 。
尽管具有产业优势 ， 推进项目实际落地也并不容易 。
首先 ， 大家都在进化 ， 竞争更激烈 。 最近几年 ， 通过产业协同拿地模式被同行运用得炉火纯青 ， 房企也逐步发展出拿地的核心优势 。 诸如碧桂园、恒大、万科等头部房企多元业务加持 ， 华夏幸福(22.570,1.68,8.04%)等产业新城模式 ， 融创、世茂等并购模式 ， 在土地市场有强劲竞争力 ， 这些房企都储备了大量粮草 。
一位第三方机构人士观察认为 ， 受制于内外部环境变化 ， 万达拿地的低价优势在逐渐减弱 。 他说 ， 万达是在用2012年、2013年赚的低价钱 ， 去2017年之后的高价市场上拿地 。
其次 ， 通过产业加持方式拿地 ， 不同于住宅高周转模式 ， 需要大量资金沉淀 。 在如今融资环境趋紧的大背景下 ， 短时成效并不显著 。
2019年 ， 王健林欲收复失地 ， 重返文旅 ， 宣布在延安、兰州、沈阳、潮州等地计划进行百亿级别投资 ， 涉及文旅、酒店、商业、医院等产业 。
但这类资金需求量大、周期长的文旅项目并不如预期顺遂 。 这些新签的文旅项目大部分都是“轻资产”项目 。 界面新闻查实 ， 仅有延安和兰州两个万达城项目是万达投资的重资产项目 。 大健康方面 ， 也因资金等多方面发展受阻 。
在传统房地产进入“白银时代”和“房住不炒”的大环境下 ， 万达重提规模并非易事 。 今年的地产行业环境相比前几年 ， 快速增长压力更大 ， 行业排名靠前的大部分房企 ， 都降低了今年的预期增速 。 已经掉队的万达地产 ， 能否顺利达成目标 ， 充满挑战 。
【小阅微草堂@王健林2020年小目标是1000亿元，万达转型5年后重回房地产】来源：界面新闻采访人员：吴波


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