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小阅微草堂@王健林2020年小目标是1000亿元，万达转型5年后重回房地产

小阅微草堂@王健林2020年小目标是1000亿元，万达转型5年后重回房地产
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“去地产化”5年后 ， 万达又重新发力房地产开发 ， 这曾经是这家公司走出大连、发家壮大的根本 。
王健林曾说 ， 原则上2020年以后 ， 万达不再搞重资产 ， 全部为轻资产 。 但在全面转型轻资产的关键年份 ， 万达却释放出多个重回地产行业的信号 。
4月23日 ， 已多年不拿宅地的万达 ， 罕见在江苏盐城拍下一宗纯住宅地块 ， 这似乎成为万达要重新入局土地市场的前奏 。
界面新闻从多个信源处获悉 ， 万达地产今年销售目标设定为1000亿元 。 受制于疫情影响 ， 这一目标完成的难度加大 ， 但截至目前 ， 万达并未因疫情影响改变千亿目标 。
6年前 ， 万达房地产开发风头正盛 ， 地产销售额位列行业前三 ， 不动产持有物业面积全球第一 。 独创的商业地产标准化模式 ， 被同行竞相学习 ， 万达成为实体商业中坚力量 ， 树立了极强的品牌形象和价值 。
但随后 ， 为挖深护城河 ， 王健林开始进行“去地产化”转型——想从以房地产为主业的企业转型为高科技服务企业 ， 商业地产也开始强调以轻资产为主 。
这次转向加上一朝陷入“不可抗力” ， 让万达房地产开发板块的销售额一落千丈 。
这6年间 ， 历经内外环境变化 ， 万达一直在“去地产化”和重回地产之间摇摆 ， 有过空前的转型决心和雷霆举措 ， 也面临了被反超的失落、收入下降的阵痛 。
而轻资产业务知易行难 ， 相形之下 ， 地产开发的钱还是“更好赚” 。 王健林也不得不正视这一事实 ， 开始低调回头 ， 重新要求提升地产开发的贡献 。
重提规模
2018年1月 ， 万达商业引入腾讯、苏宁、京东、融创等四家股东 。 当时 ， 王健林承诺 ， 在1至2年内消化房地产业务 ， 今后不再进行房地产开发 ， 成为纯粹的商业管理运营企业 。 因此 ， 万达商业一分为二 ， 独立出万达商管集团和万达地产集团 。
“不追求销售额 ， 为商管而存在 ， 每年消化万达广场住宅配套 ， 保持几百亿销售额 。 ”这是王健林在2018年年会上给地产集团的定位和要求 。
至2019年底 ， 万达商管完成房地产业务剥离 ， 万达地产将集团所有地产业务揽进体系之中 ， 继续从事房地产开发业务 ， 通过招拍挂、商业综合体和文旅项目等形式获取开发用地 。
地产板块可见的显著变化是：拿纯宅地、重提规模；现实操作是万达广场及文旅项目中 ， 住宅地块占比显著提升——与其说商业广场配套住宅 ， 万达内部人士更精辟的总结是“住宅配套一个商业广场” 。
随着这些项目落地和调整 ， 曾定位为“附属品”的地产集团又开始逐步壮大起来 。
截至目前 ， 万达地产对外投资公司增至82家 ， 形成了以深圳迪讯和富泰香港共同持股的中外合资公司 。
据界面新闻了解 ， 目前万达地产集团分为南区和北区 ， 形成两区并立新格局 。 北区管辖范围为山东、江苏、上海 ， 南区管辖范围为浙江、安徽、江西 。
万达地产集团的核心管理层由总裁和四位副总裁组成 。 目前总裁是吕正韬 ， 今年47岁 ， 加入万达已18年 ， 一路从城市公司营销副总做到区域负责人再至如今地产集团总裁 。
其余四位副总裁分别是北区项目管理中心总经理黄国斌、南区项目管理中心总经理曲晓东、成本管理中心总经理于修阳和地产集团首席副总裁刘海波 。
去年底 ， 万达商管完全剥离地产 ， 其投资部门也随之全部转至地产 。 刘海波则是投资部门负责人 ， 不管是文旅项目还是商业项目都由其负责 ， 是一位核心人物 。
随着股权和组织架构完善 ， 万达地产开始扩大新增投资 。
根据今年万达商管中期票据募集说明书 ， 2017年至2019年 ， 万达商管通过公开招拍挂买地就花了460亿元 ， 总计容建筑面积近1000万平方米 。 2019年 ， 万达商管还并购8个万达广场项目 。
万达地产这两年也在土地市场发力拿下不少项目 ， 例如杭州富阳万达广场项目、延安万达城、兰州万达城等文旅项目等 。 今年以来 ， 又继续在天津、四川眉山、浙江台州、广东河源等地新增万达广场项目 。
这些新获项目的一个变化是 ， 配套多以住宅为主 。 “基本转向住宅了 ， 只是配套一个商业广场 。 ”一位消息人士告诉界面新闻 。
界面新闻梳理万达自2019年以来获取的地块发现 ， 住宅占比确实有显著提高 。
如去年3月拿下的延安万达城7宗地块 ， 总建筑面积约131.4万平方米 ， 其中4宗是住宅 ， 占总建筑面积比达到80% 。 近半年内拿下的梧州、河源等万达广场项目 ， 也多是以住宅为主 。 比如 ， 河源项目住宅用地总建筑面积占比达到约84.5% 。
今年以来 ， 万达回归住宅开发市场的迹象越发明显 。 早前4月23日 ， 万达还罕见拿下江苏盐城纯宅地 。
目前来看 ， 万达地产销售额主要还是来自万达广场和万达文旅项目房地产开发业务 。
一般单个万达广场完成几年滚动开发 ， 累计可为万达贡献几亿到几十亿不等的销售业绩 。
界面新闻查阅万达债券资料获悉 ， 截至2019年末 ， 主要完工的10个万达广场 ， 整体销售额接近460亿元 。 譬如 ， 其中湖北荆门万达广场销售额29.71亿元 ， 东莞东城万达广场销售额53亿元 ， 南京万达茂达到140.4亿元 。


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