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『就是在』房子没涨，就是在跌

本文转载自公众号：“真叫卢俊”
最近有一个朋友把房子卖了置换 。 于是在一起聊天的时候 ， 朋友开玩笑的吐槽了一句：即便自己的房子涨幅翻了一倍 ， 卖了之后才发现 ， 并没有赚什么钱
这不是关键 ， 关键朋友接下来的这句：未来 ， 想要靠房子赚钱 ， 可能越来越难了
我还蛮好奇朋友有这样的感悟
于是在接下来的一个多小时时间 ， 我和朋友一起 ， 核算了一下房子的具体账目
01
买入265万 ， 卖出550万 ， 看似赚了一倍多 ， 其实并没有这么多
首先 ， 我朋友是2014年下半年的时候 ， 购入的金桥附近某二手房 ， 不足90平的两房 ， 当时的购入价是265万
因为是二手房 ， 当时所有的增资税和个税什么的 ， 都是我朋友这边 ， 也就是所谓的下家买单
也就是说 ， 2%个税、5.3%的增资税、1%契税加起来 ， 差不多有将近15万的费用 ， 再加上2%的中介费
也就是说 ， 除了所谓的房价 ， 其他的附加价格在20万左右
其次再说房子的贷款
买这套房子的时候 ， 朋友是首套房 ， 所以首套房的贷款应该是3.5成 ， 当时朋友这边首付款充足 ， 给到了100万的首付
然后选择了花旗银行纯商业贷款165万 ， 贷款期限为360个月 ， 当时的利率是5.3710%（不要问为什么不选择可以使用公积金的国有银行 ， 有时候流水 ， 或者工资证明等原因）
『就是在』房子没涨，就是在跌
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所以在一开始 ， 朋友每个月的房贷大概是9310元/月
差不多还了一年左右的时间 ， 到2015年经历了几次降息之后 ， 到2015年年底的时候 ， 房贷降到了8011元/月
『就是在』房子没涨，就是在跌
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所以差不多截止到卖房之后 ， 一共是还了59万左右的房贷 ， 其中的本金只有16万多 ， 利息部分是43万
也就是说 ， 房价265万 ， 只是我们看到的房价 ， 其实你的价格是要加上附加成本 ， 比如二手房的税费 ， 还有这些年的利率 ， 这时候 ， 房子的成本是328万
还没结束 ， 这还没算上这些年 ， 通货膨胀
现如今物价不断上涨 ， 货币的购买力也逐渐降低 ， 在通货膨胀下人民币每年都在贬值 ， 只是贬值幅度不会过大
首付的这100万 ， 放到一年之后会贬值多少呢？
最近10年平均M2增速为15.55% ， GDP平均增速为8.72% ， 按照通货膨胀率CPI≈M2增速－GDP增速的公式 ， 我们可以得知最近10年的平均通货膨胀率为6.83%
我们按照官方的预测 ， 假设2019年M2增速为8% ， GDP增速的中位数为6.3% ， 那么100万一年贬值幅度约为8%-6.3%=1.7%
由此可以算出100万在一年后大约贬值为1000000/（1+1.7%）=983284元 ， 缩水1.6715万
总而言之 ， 以上的预测数据说明这样一个问题：在100万一年什么投资都没有的情况下 ， 你亏损的钱差不多在1.7-6.4万元之间 。
反过来也就是说：
100万放在手上 ， 至少你要保证每年的回报率在7%可以保本
那100万 ， 5年后 ， 差不多你至少保证连本带息在140万 ， 你才不会亏本
最终 ， 我朋友这套房子五年下来的总成本是370万左右
那么我们来看下 ， 我朋友的这套房子卖了550万 ， 其实 ， 刨除了真正的房子成本以及通货膨胀的费用之后最后利润在180万左右
这 ， 还是在房价翻了一番 ， 差不多涨幅在107%之后 ， 得出的价格
那么你可以知道 ， 未来 ， 房价翻倍的情况几乎是不太可能出现的 ， 甚至很多房子涨幅也都非常有限
02
那么 ， 涨幅多少 ， 你是不会赔钱的呢？
就算按照我朋友的这种情况 ， 差不多就可以看到 ， 本来265万买的房子 ， 结果最后算出的总成本下来 ， 达到了370万 ， 比我们认知上的265万多出来105万 ， 占据买入价的40%左右
按照这种情况 ， 5年房价的涨幅在40%左右 ， 才是保本的 ， 超过40%你才有可能赚钱


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