『就是在』房子没涨，就是在跌( 二 )

当然，有人会说，你说这是二手房呀，个税，中介费等乱七八糟的费用太高，无形中增加了购房的成本
那么我们从实际案例，来倒推一手房案例
比如我这个朋友，一开始购买的是一手房，那么他的购房成本是怎样呢？
一手房的房屋成本与二手房的房屋成本唯一区别就是个税、中介费、增值税，依旧按照我朋友这种，差不多是17万
其他成本保持不变，房屋总价265万+1%的契税+房屋维修费等，差不多是270万
那么后面你所还的贷款成本都是一样的
那么这套房子的成本价格最后是353万
但是！为啥要有但是呢
我们这里说的是刚需，所以我们假设这套房子是唯一住宅，那么在买一手房的时候，虽然省去了个税等成本，那么你还有加上期房期间的租房成本，差不多2年左右的时间，租房成本也要十几二十万了
这还没完，新房，你还要加入的一个成本就是家具家电成本，最少你还要加上20万左右的家具家电成本，因为你最终卖房的时候，大部分家具家电基本也不会带走
也就是说，即便是一手房，要保证这套房子五年的时间涨幅在46%以上，可以保本
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那么对于投资客呢？
因为之上，我们都在说一套房子五年内自住的情况，对于一部分投资客来说，房子拿到就是可以出租的
我们也按照五年的时间来计算下
比如，这套房是二手房拿下，那么拿到之后，就可以直接出租
这套房子，按照朋友小区的租房标准来说，一开始的租金是在6000元/月，现在大概是在7500元/月
那么我们折中就算一个月6800元/月，五年的时间，差不多是40万左右
那么在之上我们算出二手房房屋成本的费用中，刨除40万的收益，房屋成本在330万左右
这样算下来，对于有房租收益的投资客而言，这套房子在几年内的增幅，只要超过25% ，就可以保本
所以，对于投资客而言，只要房子能够出租，对于房子的涨幅要求会低得多
如果要是一手房的话，那么依然是空置期2年左右的时间，加上再添置一些家具家电，算下来整个下来，整个房屋的涨幅在32%以上，才能保证不会亏本
当然，我并不是说，所有的房子，都必须要涨幅至这个数字才不会亏钱。而是在测算的时候，这些隐性的条件都要考虑在内
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房子没涨，就是在跌
因为同样的价格，你已经白白付出了一两年的利息
如果没交房，还有一段时间的租房期
其实你会发现，在2016年之前买房的，多多少少都翻倍了，就像我朋友碰到的这种状况
但是仔细算一笔账下来，你却发现，看似房价涨幅翻倍的情况下，刨除隐性的支出之后，其实这个房子的涨幅是没有看起来那么多的
后面，整个楼市大环境也好，政策把控也好，房子都不可能有之前那样的涨幅空间
买房普涨的时代已经结束
一套房子可能会花掉我们六个钱包，占据了家庭资产的大部分资产，但是我们在买房的时候，只是很短很短的时间去了解
未来，你所在的板块，涨幅小，就会有赔钱的风险
但如何买到一套具备升值潜力的房子，买房之前的知识储备甚至常识了解就很重要
这也是为什么你突然会发现，以前大家都是按区域买房置换，现在开始满上海买房
曾经我在浦东做过一个项目，位于周康板块，当时我们研究的客群中，发现大部分刚需客来自于张江，而置换客也都来自三林上南等。外区域客也有，真的不多
但是现在，你很难做到这种统计，你会发现，除了区域客之外，即便是刚需，也有满上海买房的
张江男，也有可能买大虹桥，浦西的土著，也愿意跨江来到前滩看一看
大家的眼光，都开始聚焦在，有潜力的板块中
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『就是在』房子没涨，就是在跌( 二 )

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