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深圳■深圳楼市暴涨怪( 二 )


房价不涨没人会动这个心思 。 中原地产首席分析师张大伟说 ， 经营贷利率虽然最近一年多直线下调 ， 但还款周期短、归本约束严 ， 到楼市里加杠杆风险不小又费劲 。
他认为 ， 深圳房价杠杆高是历史原因 ， 从遏制阴阳合同和高评高贷现象的三价合一政策看 ， 深圳是全国一线城市中执行最晚的 ， 也就是评估价、网签价最晚统一的 。 而深圳楼市这一轮小阳春 ， 与去年深圳豪宅税标准变动直接相关 。
2019年11月 ， 深圳普通住宅不再设置价格线 ， 只要容积率高于1.0、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为普通住宅 ， 满两年可免征增值税 。 而目前市面上很少有容积率小于1.0的小区 。 一套目前市场价1000万元、原价300万元、购买满两年的房子原本要缴纳33万元左右的增值税 ， 新政实施后 ， 这笔钱直接减免了 。 政策直接导致了房主捂房惜售或上调房价 ， 同时刺激了深圳二手房市场的成交量 ， 影响至今 。
这是个资金的市场
这些年 ， 深圳经济增速放缓 ， 其GDP增速从2017年的8.8%、2018年的7.6%到2019年的6.7% ， 每年都下降1个百分点左右 。 今年受疫情影响 ， 深圳的支柱产业外贸、出口制造及国际物流遭重创 。
数据显示 ， 2020年1-2月 ， 深圳规模以上工业增加值下降18.5% ， 固定资产投资下降22.9% ， 社会消费品零售总额下降20.5% ， 进出口总额下降17.6% 。 而深圳经济对外依存度高 ， 2019年深圳外贸进出口总额为29773.86亿元 ， 超过了当年的GDP总量 ， 经济对外依存度达110.6% 。 可以预见 ， 2020年 ， 疫情对深圳经济的影响深远 。
而从楼市来看 ， 最近几年深圳商用办公楼空置率持续上升 ， 2019年这一数据达22.4% 。 今年受疫情冲击 ， 空置率再创新高 。 根据国际房地产顾问五大行之一戴德梁行的最新数据 ， 今年第一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6% 。
一面是写字楼冷清 ， 一面是商品房销售火爆 ， 这值得警惕 。
这是个资金的市场 。 斯坦福大学经济政策研究所的资深研究员李宏彬提醒 ， 这些年美国的经济数据、企业年报表现都不佳 ， 但股市照样涨 ， 因为什么？美国有很多钱 ， 这钱没地方去就把股市给搞起来了 ， 中国一样要注意资金的流向 。
4月22日 ， 深圳市住房和建设局发布了《深圳市住房发展2020年度实施计划》：2020年商品住房计划安排用地125公顷、建筑面积约563万平方米 ， 计划供地拟建设6.3万套 。 2020年 ， 计划安排供应公共住房用地168.2公顷；计划建设筹集安居工程项目8.1万套；计划基本建成（含竣工）安居工程项目约2.28万套；计划供应安居工程项目4万套 。
计划发布的第二天 ， 一个中介给李欣发来信息 ， 他说 ， 计划有明显的增加供应、稳预期效果 ， 但深圳人口基数大、密度高、增长快 ， 供求关系长期紧张是深圳楼市面临的一个不争事实 。
中青报·中青网采访人员 张均斌 来源：中国青年报


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