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『乐居财经』年报点评48丨华夏幸福：营收大幅增加，探索新商业模式( 二 )


在主营的产业新城和住宅业务之外 ， 2019年华夏幸福首次涉足了商业地产及相关业务 ， 已经覆盖了北京、深圳、武汉和东莞4个城市 ， 其中北京的丽泽项目和武汉的长江中心项目已经于年内落地 ， 前者是华夏幸福轻资产业务模式的首次尝试 ， 后者则计划打造包括办公、商业、住宅和公寓的综合体项目 ， 未来可能会为华夏幸福打造新的业绩增长点 ， 探索新的业务模式 。 而在城市更新方面 ， 华夏幸福目前在8个城市更新项目中被选为前期服务商 ， 主要位于大湾区城市 ， 其中深圳有6个项目 ， 东莞2个项目 ， 总计新增的土地储备规划计容面积达到171万平方米 ， 也是华夏幸福积极进取的新尝试 。
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财务
环京以外营收同比近乎翻番
完成利润承诺
2019年华夏幸福的营业收入为1052.1亿元 ， 同比增长了25.6% ， 值得注意的是 ， 企业的主营业务收入按区域来看 ， 环北京的收入为579.79亿元 ， 同比增长了0.49% ， 基本保持持平 ， 而环京以外区域则同比大幅增长了81.7%至467.19亿元 。 随着企业异地复制的持续推进 ， 未来企业在外埠的收入规模以及占比预期将会继续增长 。 而与此同时 ， 如何保证在大本营环京区域的收入也是值得企业注意的问题 。 而在利润方面 ， 企业的毛利率为43.68% ， 同比提高了2.06个百分点 ， 继续维持在相当高的水平 。 根据企业和平安对赌协议的承诺 ， 2019年华夏幸福至少要完成144.88亿元的归母净利润 ， 否则将对平安资管进行现金补偿 ， 而华夏幸福则以146.12亿元的归母净利润完成了和平安的利润承诺 ， 同比增加了24.4% ， 净利率和归母净利率也保持在14%左右 ， 处在相当高的水平 ， 企业的盈利能力依旧较为不错 。
负债规模和结构有待优化
2019年华夏幸福继续积极融资 ， 方式也较为多元化 ， 除了担保贷款之外 ， 共发行公司债63亿元、资产支持专项计划21亿元、超短融25亿元以及境外债券16.3亿美元 。 而由于企业购买商品、劳务的现金支出大幅增加 ， 持有现金相比于2018年底减少了9%至429.63亿元 ， 净负债率同比提高22个百分点至183% ， 现金短债比也降至0.71 ， 未来企业需要加强对负债规模以及结构的控制 。
在融资成本方面 ， 受2019年融资政策继续维持收紧态势的影响 ， 华夏幸福在2019年的平均融资成本由2018年全年的6.42%上升到了7.86% 。 其中银行贷款的平均利息成本由2018年的6.15%升至6.37% ， 债券及债务融资工具平均成本由6.22%升至7.25% ， 信托、资管等其他融资的平均利息成本由7.41%升至10.02% 。 与此同时 ， 融资成本最高且提升最大的信托、资管等其他融资方式的规模占比提升了11个百分点 ， 进一步推动了企业综合融资成本的上升 ， 未来企业仍需加强融资的渠道拓展和融资成本控制 。

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