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「土地」看看这个，你就知道各地房价涨跌压力了！

今天看到公号“丁祖昱评楼市”做了一个土地财政的报告 ， 非常好 。
他是写给房企看的 ， 我拿来是要给购房者看的 。
比如哪些城市土地财政依赖度较高？哪些城市土地供应偏紧？
通过对30个典型城市土地出让金额、土地财政依赖度以及供应土地去化周期的分析 ， 可以看出房价后市涨跌的压力大小 。
先看土地出让金 ， 整个2019年 ， 全国土地成交总金额高达6.8万亿 ， 同比增长了14.3% ， 再创新高 。
杭州以2746亿元再次蝉联第一 ， 同比增长13% ， 比上海高出700余亿元 ， 约是北京土地出让金的1.6倍 。
土地出让金超过1000亿元的城市有16个 。
包括杭州、上海、广州、武汉、南京、北京、重庆、宁波、成都、天津、郑州、苏州、温州、青岛、昆明、福州 。
跟2018年比 ， 新晋级千亿的是南京、苏州、温州、青岛、昆明和福州6个城市 。
从城市能级来看 ， 除温州外 ， 土地出让金过千亿的城市均是一二线城市 。
图：土地出让金过千亿的城市
「土地」看看这个，你就知道各地房价涨跌压力了！
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数据来源：各城市统计局及其他政府网站、CRIC
就2019年出让金变动情况来看 ， 有近八成城市土地出让金保持上涨势头 。
其中 ， 增幅最大的城市是福州 ， 2019年福州土地出让金为1019亿元 ， 同比2018年上涨了90% 。
按土地出让金与一般公共预算收入比的口径来测算 ， 当前大部分城市土地财政依赖现象都很严重 ， 近九成城市超过50% 。
通过细化分析 ， 可以将30个典型城市分为三大类：
第一 ， 超高土地财政依赖城市（≥100%） ， 占据样本城市的四成 。
包含温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、南京、佛山、郑州 。
这些城市有一个很大的共性 ， 那就是城市新区建设比较迅猛 ， 政府财政相对偏紧 ， 想通过卖地缓解财政压力 ， 造成了土地财政的超高依赖 。
第二 ， 高土地财政依赖城市（50%~100%） ， 接近样本城市的五成 。
包含宁波、成都、济南、苏州、天津、厦门、沈阳等城市 ， 这些城市土地出让面积增加较为平稳 ， 但受城市经济增速下降的影响 ， 财政压力较大 ， 因此依赖度依然处于较高水平 。
第三 ， 相比之下 ， 土地财政依赖较低的城市较少（<50%） ， 仅占样本城市的一成左右 。
包含深圳、上海、北京和无锡四个城市 。
典型如深圳 ， 土地财政依赖度仅有19% ， 是样本城市中最低的 ， 偏紧的土地供应导致使得房价上涨压力巨大 。
可以看到 ， 土地财政依赖度低的基本上是一线城市 。
除了广州依赖度很高外 ， 主要也是广州的各个城概念太多了 ， 从早期的亚运城 ， 科学城 ， 到知识城 ， 现在的金融城 ， 南沙 ， 都在大规模建设中 。
图：30个典型城市土地财政依赖度
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注：土地财政依赖度=土地出让金/一般公共预算收入×100%
数据来源：各城市统计局及其他政府网站、CRIC
总体来看 ， 目前大部分城市土地财政依赖严重 。 所以就会有稳楼市 ， 进一步卖地的根本动力在里面 。
当然除了土地财政 ， 经济下滑的城市 ， 也会想要刺激楼市来稳增长 。
接下来让我们看看各个城市的土地供应量是多是少 ， 可以通过去化周期来衡量 。
从2017-2019年商品住宅成交规模来测算土地去化周期 ， 结果发现 ， 30个典型城市中 ， 有一半的城市2019年供应的土地去化周期超1.5年 ， 说明土地供应存在过量的风险 。
表：2019年典型城市宅地去化情况
（按照宅地去化周期从高到低排序 ， 年）
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