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「土地」看看这个，你就知道各地房价涨跌压力了！( 二 )


数据来源：各城市统计局及其他政府网站、CRIC
具体来看 ， 去化周期超过3年的城市有4个 ， 分别为福州、太原、昆明和郑州 。
其中 ， 福州土地去化周期高达3.6年 ， 是土地供应过量最严重的城市 。
2019年 ， 福州宅地成交规模达到1049万平方米 ， 较2018年实现翻番 。
紧跟其后的太原和昆明去化周期为3.1年 ， 两城2019年宅地成交规模也大幅增加 ， 成交量分别为1664万平方米、3073万平方米 。
郑州以3年去化周期位列第四位 ， 尽管2019年宅地成交量同比减少15% ， 但供应量依然达到了3672万平方米 ， 供应过量的风险依然十分显著 。
这4个城市还有一个共同特点 ， 土地财政依赖度超高 ， 都超过百分百 ， 所以特别有“卖地冲动” ， 这更加会造成土地供给量过剩 。
值得注意的是 ， 严调控、高房价之下的上海近些年商品住宅成交量居于较低位 ， 但土地供应增加明显 ， 2019年宅地成交量为1437万平方米 ， 同比增长27% ， 去化周期为2.2年 ， 也有相对过量的风险 。
不过我认为上海倒不是单纯为了卖地赚出让金 ， 确实也是从增加土地供给量 ， 平抑房价的角度上出发来卖地的 ， 毕竟上海的土地财政依赖度并不高 。
样本城市中 ， 供地明显紧张的城市有5个 ， 包括海口、佛山、无锡、沈阳和深圳 。
海口是为了去房地产化 ， 所以卖地少 ， 而且海口的房地产存量土地还比较夺 。 佛山、无锡是因为之前的楼市不太好 ， 是为了去库存 ， 所以减少了卖地 。
而深圳 ， 一方面是真的没什么太多地卖 ， 另一方面是政府也不乐意增加住宅用地的占比 ， 减少工业和商业用地 。 所以长期处于供不应求的状态 。
从土地去化周期来看 ， 超过3年的肯定是存在房价调整压力的 。
福州、太原、昆明、郑州 ， 特别是郊区 ， 因为土地供给量大多在郊区 ， 今年明年的房价调整压力还是比较大的 。
实际上郑州的房价2019年一直就在调整 。 2020年预计还有压力 。
「土地」看看这个，你就知道各地房价涨跌压力了！
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而去化期在一两年左右的城市 ， 目前只有宁波是比较强悍的城市 ， 而南京 ， 目前河西南也在涨了 ， 片区分化比较明显 。
其他青岛、长沙、重庆、济南市场都不会太好 ， 一是调控不会放松 ， 二是土地供给量去化周期又不短 。
北京五环内新房供给其实并不多 ， 新盘供给集中在五环外 ， 之所以房价下跌 ， 实在是因为北京调控太严格了 ， 楼市完成丧失了杠杆 ， 今年北京五环外的限价房库存还比较多 ， 楼市依然有压力 。
杭州、苏州市场都比较火爆 ， 土地供应均衡 ， 而杭州主要是人口流入多 ， 需求有支撑 ， 新房限价又太严 ， 跟二手房倒挂明显 ， 所以大家都抢购 。
土地供应偏紧的城市 ， 海口、沈阳未来房价没有上涨压力 ， 海口不会放松调控 ， 而沈阳是因为涨的迟 ， 所以土地去化周期短很正常 ， 今年土地供给量多半会增长 。
佛山 ， 靠近广州的片区楼市今年会回暖 ， 非临广片区并没有上涨压力 ， 无锡目前已经开始在小涨了 。
【「土地」看看这个 ， 你就知道各地房价涨跌压力了！】深圳 ， 不想真的出台调控措施 ， 但知道短期没办法增加供给量 ， 现在只好强力压制二手房 ， 开始做一些行政管制措施 ， 比如对二手房限价 ， 价格太高的不允许挂牌卖 ， 打击黑中介 ， 黑楼盘等 。
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（责任编辑：何一华 HN110）


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