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#国际鲜闻#去年净利42亿为TOP20最低，中南建设快涨规模慢增利：销售额五年8倍逼近2000亿

#国际鲜闻#去年净利42亿为TOP20最低，中南建设快涨规模慢增利：销售额五年8倍逼近2000亿
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出品|搜狐财经
作者|黄海
4月28日凌晨 ， 中南建设披露2019年度业绩报告 。 报告期内 ， 中南建设实现营收718.3亿元 ， 同比增长79.1% 。
其中 ， 中南建设2019年房地产业务的结算收入为515.9亿元 ， 同比增长87.2% 。 建筑施工方面 ， 中南建设建筑业务新增合同额278亿元 ， 完成产值222亿元 。
年内 ， 中南建设实现合同销售面积1540.7万平方米 ， 销售金额1960.5亿元 ， 同比分别增长34.6%和33.7% ， 距离2000亿规模仅一步之遥 。
从225亿跃至1960亿 ， 中南建设一共用了5年 。 在2018年越过千亿大关时 ， 中南建设曾为自己定下目标——三至五年内冲入第一梯队 。
目前来看 ， 中南建设的销售规模距离行业第十位的华润置地还相差450亿 。 如要从盈利角度比较 ， 当期中南建设41.6亿元归母净利润尚不及华润置地同年286.72亿的零头 。
随着职业经理人陈凯离任 ， 继任者陈昱含正式走上台前 ， 如何提高利润水平成为这位85后掌舵者眼下急需攻克的难关 。
归母净利41.6亿 ， 6.5亿源自非经常性损益
报告显示 ， 当期中南建设实现归属于上市公司股东的净利润41.6亿元 ， 同比增长了89.8% 。 增速较去年同期的219%下降了130个百分点 。
实际上 ， 过往几年中 ， 中南建设曾因净利润过低屡次受到外界质疑 。
资料显示 ， 2016年和2017年 ， 中南建设房地产业务收入分别为269.83亿元和224.13亿元 ， 对应毛利率分别为18.08%和15.57% 。
两年营收纷纷超过200亿元 ， 中南建设两年的归母净利润却分别仅有3.39亿元和6.03亿元 ， 扣非后仅剩3.67亿和1.1亿元 ， 同等规模房企的净利润水平大多超过20亿元 。
营收越来越多 ， 扣非净利润却仅有1.1亿元 ， 中南建设开始重视起盈利水平 。 2018年起 ， 中南建设以“净利润”增长作为指标 ， 先后推出两次股票期权激励计划 。
据中南建设2018年8月公告 ， 当年公司拟向49名激励对象授予2.16亿份股票期权 ， 占总股本的6.27% 。 该激励计划将分三年行权 ， 业绩考核要求为：公司2018、2019、2020年度净利润与2017年相比分别增长240%、560%、1060% 。
也就是说 ， 中南建设需要在2018至2020年三年内 ， 录得归母净利润分别应为20亿元、40亿元以及70亿元 。
2019年5月底 ， 中南建设又发布公告 ， 拟向激励对象授予期权约1.38亿份 ， 占总股本3.73% 。
此次计划业绩考核目标在前一期公告的基础上 ， 进一步要求2021年相对2017年度的净利润增长率达1408% 。， 即净利润达到90.9亿元 。
以2019年数据来看 ， 中南建设压线完成了净利润指标 。 不过 ， 年报还显示 ， 中南建设41亿净利润中 ， 约有6.5亿来自非经常性损益 。 倘若将非经常性损益排除在外 ， 中南建设当期主营业务净利润仅剩35亿元 ， 并未达标 。
此外 ， 据媒体统计 ， 若要把房企销售金额20强扣除非经常性损益后的净利润做排序 ， 中南建设排名倒数第一 。
中南建设的利润水平因何被拖累?
毛利率17.93% ， 同比下滑2.3个百分点
据过往信息 ， 中南建设以建筑起家 ， 后续进军房地产行业 。 本年度 ， 中南建设房地产和建筑施工业务营收累计占比约97.27% 。
与房地产行业的毛利率相比 ， 建筑施工业的利润水平相对较低 。 2019年中南建设营收221.77亿元 ， 总营收占比约30% ， 毛利率同比下降2.58个百分点 ， 约为9.01% 。
若不考虑中南建设的建筑施工业务 ， 中南建设房地产行业毛利率也同比下降2.3个百分点 ， 约为17.93% 。 年报中 ， 中南建设解释称 ， 毛利率下滑系因部分历史项目结算 。
资料显示 ， 过去几年间 ， 中南建设曾大力投资三四线城市土储 。
2017年 ， 中南建设新增项目98个 ， 战线从江浙沪以及山东区域拓展至深圳、宁波、郑州等29个城市 ， 新增规划建筑面积1400万平方米 。
2018年 ， 中南建设新增项目111个 ， 对应规划建筑面积合计1595万平方米 ， 新进入惠州、梅州、泉州等二三线城市 。
截至2018年底 ， 中南建设未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中 ， 根据城市等级区分位于一、二线城市面积占比约39% ， 位于三四线城市面积占比约61% 。
2019年 ， 中南建设放慢了拿地速度 。 年报显示 ， 报告期内 ， 中南建设新增项目78个 ， 规划建筑面积合计989万平方米 ， 较去年同期减少了三分之一 。
截止2019年底 ， 中南建设共有372个项目 ， 在建面积合计3078万平方米 ， 未开工项目规划建筑面积合计1148万平方米 。 在全部未来可竣工的4226万平方米项目资源中 ， 一、二线城市面积占比约36% ， 三四线城市面积占比较去年同期增加3个百分点 ， 约64% 。
地产下半场 ， 三四线棚改红利余温消退 ， 中南建设的盈利空间被进一步压缩 。
【#国际鲜闻#去年净利42亿为TOP20最低，中南建设快涨规模慢增利：销售额五年8倍逼近2000亿】资料显示 ， 本年度中南建设每平米售价为12725元 ， 较去年同期的12810元小幅走低 。 据中南建设透露 ， 当期公司拿地成本却在走高 ， “新增项目平均地价约5250元/平方米 ， 比去年明显提高 。 ”


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