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「乐居财经」拿地谨慎，华创证券：万科业绩稳增

乐居财经讯李礼4月28日 ， 华创证券发布万科A（000002）2020年一季报点评 。
一季度业绩同比+11% ， 利润率略降、已售未结充裕
2020Q1 ， 公司营业收入477.7亿元 ， 同比-1.2%；归母净利润12.5亿元 ， 同比+11.5%；每股基本收益0.11元 ， 同比+8.9%；地产结算收入393.6亿元 ， 同比-6.4%；地产结算面积316.2万平 ， 同比+1.8%；毛利率和归母净利率为31.3%和2.6% ， 同比分别-3.8pct和+0.3pct；三费费率为12.5% ， 同比+0.4pct；投资收益1.1亿元 ， 同比+153% 。 2019年末公司预收账款5,950亿元 ， 同比+3.1%；并表已售未结面积4,580万平 ， 同比+6.8%；并表已售资源金额为6,599亿元 ， 同比+8.3% ， 覆盖19年地产结算金额1.87倍 ， 锁定未来业绩释放 。
Q1销售额1,379亿元、同比-8% ， 拿地/销售面积比28%、拿地谨慎
2020Q1 ， 公司销售金额1,378.8亿元 ， 同比-7.7%；销售面积884.8万平 ， 同比-4.3%；销售均价15,583元/平 ， 同比-3.6% 。 Q1公司拿地面积246.1万平 ， 同比-69.7%；对应总地价108.8亿元 ， 同比-74.4% ， 拿地均价4,423元/平米 ， 同比-15.3% 。 Q1公司拿地额/销售额比7.9% ， 拿地面积/销售面积比27.8% ， 拿地均价/当年销售均价比28.4% ， 较上年的37.8%下降9.4pct 。 Q1新开工面积708.8万平 ， 同比-30.5% ， 占全年开工计划的24.3%（19年同期28.2%） ， 主要由于疫情影响；竣工面积242.6万平 ， 同比+8.9% ， 占全年竣工计划的7.3%（19年同期7.2%） 。 截至2019年末 ， 公司未结算面积1.7亿平 ， 其中71%位于一二线 。
财务稳健、负债低位、融资成本下行 ， 物业拓展加速、估值可观
2020Q1末 ， 公司资产负债率84.2% ， 同比-0.5pct；净负债率仅34.3% ， 同比-10.5pct ， 处于行业低位；2019年至今发债多项利率处于行业低位 ， 3月发行10亿/3.42%/7年公司债 。 2019年末 ， 商业方面 ， 印力运营管理项目108个、覆盖50多城 ， 管理面积近900万平 ， 已开业面积644万平；物业方面 ， 2019年末物业签约面积6.4亿平（+26.1%） ， 在管面积4.5亿平 ， 新签约住宅/非住宅面积1.03/0.18亿平 ， 将贡献收入33.4/20.7亿元 ， 作为物业管理行业龙头 ， 预计未来物业估值贡献可观 。
投资建议：业绩稳增 ， 拿地谨慎 ， 维持“强推”评级
万科作为行业三十载领跑者 ， 在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者 ， 其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中 ， 也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中 。 而面向未来 ， 在本轮房地产小周期延长的反常周期中 ， 万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势 ， 同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业 ， 未来业绩和估值的贡献值得期待 。 我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元 ， 维持目标价45元 ， 维持“强推”评级 。
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