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6.4■质造·深度丨大兴拍出单价6.4万元限价房，网友惊呼：好贵

6.4■质造·深度丨大兴拍出单价6.4万元限价房，网友惊呼：好贵
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五一小长假之前 ， 北京土拍市场迎来节前最后一次土拍 ， 出让的是两宗大兴西红门宅地 ， 共吸引了新城控股、金茂、首开、电建、龙湖、招商、金融街等房企参加 ， 最终两块地以总价66.8亿元成交 ， 高出底价3.12亿元 。
今天两宗地块有两个共性 ， 一是限价 ， 根据规定 ， 大兴区西红门镇两宗地块中商品住房销售均价不超过 64400 元/平方米 ， 且最高销售单价不得超过 70800 元/平方米；二是两宗地块都是70/90地块 ， 即项目居住建筑规模中套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重需达到 70%以上 。
大兴区、限竞房、70/90 ， 冲着这三个关键词 ， 就可以吸引一大波刚需购房者 ， 然而 ， 最高不超过7万的设定在网上引起了热议 ， 众所周知 ， 最高不超过不仅是限制 ， 更是一种对区域房价的认可 ， 面对这种情况 ， 购房者到底该何去何从？
6.4■质造·深度丨大兴拍出单价6.4万元限价房，网友惊呼：好贵
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网友留言截图
01 最高限价7万 ， 到底贵不贵？
地块较小的西红门镇B1-05-(2) 地块 ， 建筑控制规模75553平方米 ， 地块较大的西红门镇B1-05-(3)地块 ， 建筑控制规模94672平方米 。 在规划指标上 ， 两宗地块基本一样：容积率2.1 ， 建筑密度30% ， 绿地率30% ， 加上按照70/90限竞房打造 ， 两项目面对的基本是刚需和刚改客群 。
虽然面对的是刚需和刚改人群 ， 但网友普遍认为 ， 最高限价7万已经很高 ， 本着售价主要受地段影响的逻辑 ， 先来看看今天两宗宅地的位置情况 。
西红门两地块位于北京南四环外 ， 距离地铁4号线西红门站仅2公里 ， 配套成熟 ， 距离西红门宜家也只有15分钟共享单车的距离 ， 可见地块十分优越 。 不仅如此 ， 西红门板块周边没有太多的项目供应 ， 属于楼市真空状态 ， 因此该地块的推出可遇不可求 。

近年来北京出让的地块大多位于五环和六环 ， 很少出现距离城中心较近的地块 ， 上一次大概还要追溯到去年9月成交的石榴庄地块 ， 不过 ， 那是一宗纯商品房地块 ， 无论是产品逻辑还是小说逻辑都与西红门地块不同 。
合硕机构首席分析师郭毅认为 ， 现在大家的购房逻辑 ， 更多是总价逻辑 ， 而不是单价逻辑 ， 首付比例提高之后 ， 购房者主要考虑自己的支付能力以及月供的还款能力 ， 跟手里资金和未来支付能力是不是足以匹配 。
“7万单价是最高价 ， 实际项目均价是6.4万左右 ， 如果开发商做一些中小户型 ， 一套小三居基本上在500万左右 ， 在北京四环外还是相对具有一定的竞争力 ， 开发商也是看到区域和总价能够获得市场认可 。 ”
02 新城和龙湖能否上演一场“厮杀”？
拍结果显示 ， 小地块最终由新城控股以29.4亿元成交 ， 高出底价2亿元 ， 溢价率7.38% ， 可售住宅楼面价为38913元/㎡；大地块最终由龙湖首开联合体以37.4亿元成交 ， 高出底价1.1亿元 ， 溢价率3.03% ， 可售住宅楼面价为39505元/㎡ 。
无论是规划条件还是楼面价 ， 两地块都比较相似 ， 在未来产品开发商 ， 新城控股和龙湖首开是否会形成直接竞争关系？
答案是不一定 。
郭毅认为 ， 从未来两个项目的去化来说 ， 开发商可能更多要考虑自身的产品配比 ， 到底做什么样的户型面积段 ， 能够为项目搭载什么样的资源 ， 究竟是靠产品为项目做加法 ， 还是在价格上做减法 ， 基于不同维度的逻辑 ， 开发商有很多种组合选择的方式 ， 所以两个项目未必是直面的竞争关系 。
接下来说说开发商 ， 其实 ， 新城控股在北京市场上鲜少有项目 ， 贝壳研究院数据显示 ， 西红门限竞房地块是新城控股在北京的第三个地块 ， 新城控股近三年主要布局在二线及三四线城市 ， 在一线城市取地极少 。


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