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「德林社」一季度销售骤降35％，保利地产的焦虑：质量漏洞频出

文|张佳儒
“这两年不要买房 ， 房屋质量最差” ， 地产大佬的预言 ， 竟一次次成真 。 曝出质量漏洞的 ， 有万科、龙湖集团、绿城中国……都是国内知名地产商 ， 有头有脸 。
这样来看 ， 保利地产是犯了每个地产商都会犯的错 。 4月28日 ， 保利地产质量漏洞被传开了 ， 业主投诉墙体有裂缝 ， 可看到两层钢筋 。 保利方面不否认 ， 但说问题不大 ， “确实存在需要维修的小问题 ， 但并不涉及质量结构问题 。 ”
「德林社」一季度销售骤降35％，保利地产的焦虑：质量漏洞频出
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如果墙体裂缝是小问题 ， 被曝地面裂缝渗水 ， 墙体填塞废料 ， 洗手盘巴掌大小……不知道应该是大问题、中问题、还是小问题 。 纠结质量漏洞、问题大小 ， 没有意义 。 只需知道一点 ， 忽视产业初心、消费的敬畏心 ， 触碰各方忍耐线 ， 无疑是自毁长城 。 对于房企 ， 失速不是最可怕的 ， 失人心才是 。
一、掉队第一梯队 ， 前三梦至今难圆
保利地产 ， 曾经的地产江湖“四大天王” 。 2010年 ， 保利地产土储位居A股上市榜首 ， 销售额全国第二 ， 仅次于万科 。 滚滚长江东逝水 ， 曾经的房企龙头“招保万金” ， 如今变成了“恒碧万融” 。
地产江湖论资排辈 ， 一直是以规模论英雄 。 根据克而瑞数据 ， 保利地产自2012年之后就再也没有进过销售排行前三 。 2017年 ， 保利地产董事长宋广菊喊话 ， “未来两三年 ， 保利再站到前三的位置 ， 我是有信心的 。 ”
明白人儿都知道 ， 想要快速提升销售额 ， 高周转是一剂良药 。 第一个吃螃蟹的是“地产一哥”万科 。 2010年 ， 万科提出“5986”高周转模式 ， 也就是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成 ， 产品必须6成是住宅 。
这一模式帮助万科创造了销售神话 ， 2010年 ， 万科销售额1081.6亿元 ， 同比增长70% ， 成为中国房地产销售新的记录 。 2011年 ， 万科销售额再破千亿 ， 蝉联行业销冠 。 作为曾经的四大天王之一 ， 保利地产也要一试高周转的魔法 。
在2018年的总经理工作计划中 ， 保利地产就明确提出 ， 新形势下 ， 公司将坚定实施“高周转、强回笼、适度杠杆”的策略 ， 强调高质量增长 。 体现在财务和销售指标上 ， 仅在2019年 ， 保利地产营收2360亿元 ， 增速21% 。 净利润280亿 ， 增速48% ， 创近10年来新高 。 签约销售4618亿元 ， 两年增长1600亿元 ， 稳居行业前五、央企第一 。
那么 ， 保利地产前三梦实现了吗？根据克而瑞数据 ， 即便近三年保利地产销售额大增 ， 但始终未能挤进前四 。 从数据上看 ， 反而距离越来越远 。 2017-2019年 ， 保利地产与行业第四的融创相比 ， 销售额差距分别是470亿元、550亿元、854亿元 。
「德林社」一季度销售骤降35％，保利地产的焦虑：质量漏洞频出
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或许是看到与第一梯队的差距 ， 宋广菊在2019年5月的股东大会上提出 ， 冲击三甲是3至5年的目标 。 业内人士认为 ， 对第一梯队的三家房企来说 ， 名次已经不重要 ， 只要他们愿意 ， 谁都有办法当第一 ， 年底冲一下销售额而已 。 但碧恒万之外的房企想在几年内再挤进第一梯队 ， 可能性已经不大 。
二、高周转失衡 ， 频出质量漏洞
一般来说 ， 房企快速扩张会带来债务激增 ， 保利地产也不例外 。
2017-2019年 ， 保利地产负债总额从5395亿元上涨至8037亿元 。 但综合来看 ， 保利地产在财务上是国内最稳的房企之一 ， 拿2019年为例 ， 净负债率56.91% ， 降低23.64%；有息负债综合成本约4.95% ， 同比降低0.08% 。 同时 ， 货币资金近1400亿元 ， 为短期借款及一年内到期债务的2.1倍 。
财务报表上 ， 保利地产是地产界的三好学生 ， “稳”成了关键词 ， 券商们齐刷刷地吹捧 。 但在口碑上 ， 保利地产的表现却要大打折扣 ， 近几年频上质量黑榜 。 对于质量漏洞 ， 普遍认为与高周转相关 。
其实 ， 高周转和高质量并非不可兼得 ， 高效率是任何时代的追求 。 房企的高周转是现金的周转 ， 首要前提是质量安全 。 但在执行落地时 ， 不少房企的高周转变成了压缩单个工序施工时间 ， “慢工出细活”也就成了“萝卜快了不洗泥” 。
保利地产快到什么程度？出任保利地产副总经理十年 ， 去年被立案调查的吴章焰曾说过 ， “拿地3个月就能开盘 ， 开盘一个月就能回款10亿 。 ”有机构给出快周转的极限：如果开盘前预留1个月蓄客期的话 ， 拿地后140天开盘是极限 ， 而且拿地后1个月要开工 。
从频发的质量漏洞上看 ， 显然 ， 高周转追求的“快” ， 与建筑科学需要的“稳” ， 保利地产没能做好平衡 。 在互动平台 ， 有投资者问：保利地产的精装房的质量管控体系是什么？为何成都保利地产的精装房维权事件频发 ， 业主拒绝收房？这个是否会影响成都保利地产的收入确认？
董秘的回答很有水平 ， 首先表态度 ， “公司非常重视住宅产品的质量和业主权益的维护” 。 然后讲方法 ， “公司已积极采取措施处理相关问题 ， 亦会对项目进行排查改进、精细化管理” 。 最后升华主题 ， 首尾呼应 ， “进一步提高客户服务质量 ， 保持稳健增长 ， 持续为股东与客户创造价值 。 ”


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