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「月风投资笔记」投资人谈北京教育新政：谁会考虑赶在7月31日之前买西城学区房？( 二 )


你是人才 ， 你留下来 ， 不然就爱去哪去哪 。
4、户口会不会来不及落？
不会 ， 目前基层派出所推行简政 ， 当时我们去落户口 ， 恰好人比较少 ， 当天就办理完成 ， 一般都不会超过一周 ， 在房证齐全的情况下 。
况且在文件的原文里 ， 明确提到划分标准是：“2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭” ， 一切都以房本为主 。 ——还是上面说过的 ， MONEYTALKS ， 西城不看别的 ， 也看你有没有能力买下一套房 。
不过我要提醒在西城区内区外都有房的家长 ， 尽快把孩子和家长的户口迁回西城区内 ， 因为文件里明确提到：“自2020年7月31日后户籍从西城其他区迁入西城区的适龄儿童” ， 也会执行多校划片政策 。 ——不过这个政策理论上有点模糊 ， 也能卡上面来得及落房本但是来不及落户口的家长 ， 等待后面的正式解读 。
把户口落在郊区大别墅的土豪们 ， 别闹了 ， 迁回来吧 。
5、西城区学区房价的走势如何？
因为在我2018年4月底确实跑过一圈东城区 ， 当时价格是有小幅回落的 ， 但是回落的幅度并不大 。
有回落是因为大家都清楚的认知到 ， 多校划片必然会影响学区房价 ， 人不能睁眼说瞎话 ， 但是回落幅度并不大的原因在于：
第一 ， 东城区整体的教育资源比较均衡 ， 尤其是小初教育实力强于高中；
第二 ， 6年一学位也影响了学区房的流动性 ， 但同时也意味着未来供给的减少；
第三 ， 确实一些家庭希望在6月30日之前赶上末班车 ， 所以需求反而稳定（一部分人迫切需求对冲了一部分人观望） 。
所以事后看 ， 东城学区房的价格有小幅回落 ， 但是跌幅其实明显低于北京房价平均 ， 一些顶级小学的学区房价格回落幅度相对大一些 ， 但也仅和全市房价跌幅持平 。
但是有一类房子后来的跌幅会大一些 ， 就是一些房龄足够老的老破小 ， 因为小学目前的招生名额普遍紧张 ， 有些甚至要提前落户 ， 6年一学位实行后 ， 持有周期长达10年以上 ， 很多老破小由于房龄足够老 ， 加上公房转商品房 ， 基本不具备贷款能力 ， 会有一定折价 。
从这一点上来看 ， 西城学区房的价格 ， 回落幅度并不会像想象的那么大 ， 越均衡、学位越不紧张的片区自然更为坚挺 ， 一些老房龄的房价会承压 。
德胜的优点在于最均衡 ， 但是缺点在于学位紧张 ， 更容易被“相邻学区派位” ， 毕竟去年已经出现了一顺位调剂的个例；月坛的优点在于学位相对不紧张 ， 但是初中均衡度不足；金融街则是介于两者之间 。
——很多其他片区则可能要瑟瑟发抖的等后面实施细节了 ， 话尽于此 ， 我不想引起哪个片区最好这个永恒的口水战话题 。
6、6年一学位是怎么一回事？
文件里的原文是：“自2020年起 ， 西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录 ， 自该房产地址用于登记入学之年起 ， 原则上六年内只提供一个登记入学学位” 。
其实说的非常清晰了 ， 不过这里要注意 ， 6年一学位是有新老划断的 ， 新老划断的年份是2019年 ， 注意不是2020年 ， 是2019年 。
也就是说 ， 如果你现在去买学区房 ， 如果这个房子上面是2019年及以前有适龄儿童使用过学位 ， 这并不影响你孩子未来的上学 ， 原因很简单 ， 新老划断 ， 这是咱们金融狗特别熟悉的词汇 。
但是2020年开始就执行这一项政策了 ， 所以如果卖你房子的人 ， 今年有孩子上学使用了学位 ， 那么不好意思 ， 6年内这个学位没有办法再使用 ， 即使这个房子是在2020年7月31日以后购入的 。 ——所以这里大家一定要留足够的心眼 。
但是为什么会有6年一学位的限制？一方面是因为现在学位真的越来越紧张了 ， 很多小学都已经明显超编了；另一方面 ， 是因为过去我们有一套学籍机制 。
有兴趣的朋友可以翻看一下 ， 入学办法里的第二项 ， 初中入学 ， 里面明确提到西城区初中的入学要求是：
“西城区小学六年级应届毕业生OR已办理回区升学手续的非小区小学应届毕业生 。 ”
注意注意 ， 你想读西城区的初中 ， 只需要是西城区小学的应届生 ， 有提到房产么？没有 。 有提到户口么？没有 。
这就涉及了小学学籍的概念 ， 理论上 ， 你只要拿到西城区小学的学籍 ， 成功入学没被退学休学 ， 那么 ， 你必然能读上西城区的中学 。
也就是说 ， 在你的孩子入小学拿到学籍后 ， 学区房的价值就已经结束了 。 所以西城区的学区房的换手频率 ， 其实比想象的高 。
很多学区房甚至满2之后就有转手的交易案例 ， 因为孩子入学拿学籍了 ， 转手=降低不确定性 。
这会带来片区内学位的高度紧张 ， 导致许多学校自行加了落户年限的要求 ， 因为真的吃不消了 。 越热门的学区 ， 这种情况就越严重 ， 尤其是德胜 。
但是反过来想 ， 未来的供给是会大幅减少的 ， 所以东城海淀多校划片后 ， 其实整体价格还是稳定的 ， 因为供给回落的速度明显更快于需求回落的速度 。
7、怎么评估自己是否要买学区房？
其实很简单 ， 与其说评估自己是不是要买学区房 ， 不如评估自己愿意在孩子的教育上花多少钱 。 ——然后用这个总价格去和你认为学区房价格的波动区间做比较（也就是可能的亏损） 。


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