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时代财经：房企计提存货跌价，厦门合肥南京是“重灾区”，多城地王难解套

作者：时代财经黄银桥
时代财经：房企计提存货跌价，厦门合肥南京是“重灾区”，多城地王难解套
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图片来源：视觉中国
随着4月过去 ， A股上市房企发布2019年年度报告的指定动作步入尾声 。 在回顾过去一年的业绩时 ， 规模、营收、利润、负债等关键指标无疑最受关注 。
但在这些常见指标之外 ， 存货跌价准备一栏的数据也是一张“晴雨表” 。 所谓的存货跌价准备 ， 是指在中期期末或年度终了 ， 如由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因 ， 使存货成本不可以收回的部分 ， 应按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取 ， 并计入存货跌价损失 。
换句话来说 ， 就是由于存货的可变现净值低于原成本 ， 而对降低部分所作的一种稳健处理 ， 也是对潜在亏本项目做的一种处理 。 时代财经发现 ， 在存货跌价准备一栏 ， 不少A股房企披露了具体项目 ， 这些项目中不少是曾经的地王或高价地 ， 这也在一定程度反映出房企为曾经的“疯狂”所付出的代价 。
厦门、合肥高价地难解套
龙头房企万科2019年旗下项目存货跌价准备为29.9亿元 ， 万科为此进行了计提 。 这也直接拉低了万科的利润水平 ， 其中影响报告期内税后净利润11.4亿元 ， 影响归属于母公司股东的净利润7.8亿元 。
万科年内被计提存货跌价准备的项目一共14个 ， 其中涉及金额最大的是合肥未来之光 ， 一共8.5亿元 ， 这也是该项目第一次“入选” 。
据时代财经了解 ， 合肥未来之光是万科于2016年9月23日获得 ， 总价48.8亿元 ， 楼面价11249.94元/平方米 ， 溢价率230% ， 刷新了当时肥东区的成交单价和成交总价双纪录 。
但房天下数据显示 ， 该项目在调控严格的2019年售价持续走低 ， 高层的平均售价从原来的1.5万元/平方米跌至1.45万元/平方米、1.4万元/平方米、1.35万元/平方米 ， 利润空间在进一步压缩 。
另一个新增的项目为厦门白鹭郡项目 ， 这同样是高溢价地块 。 2016年8月 ， 万科以21.22亿元竞得X2016P02地块 ， 楼面价为22336.84元/平方米 ， 溢价率242.26% ， X2016P03地块楼面价为22169.49元/平方米 ， 溢价率97% 。
早在2018年该项目就因为一场降价风波成为舆论焦点 ， 彼时报道称 ， 厦门白鹭郡90平方米联排徽派别墅从原来的450万元/套腰斩至278-298万元/套 。 此后又传出“厦门白鹭郡因降价对前期业主退款”的消息 ， 但最后被万科澄清 。 2019年期间厦门白鹭郡的起价为308万元/套 ， 依然比最初的450万元/套要低 。
保利地产的计提存货跌价准备名单中 ， 也有来自合肥、厦门的项目 。 参考目前市场价格状况和项目实际销售情况 ， 保利地产对开发项目可变现净值进行测试后 ， 对合肥保利海上明悦、厦门保利同安新城通福路项目计提跌价准备10.48亿元；大连保利西海岸销售转销跌价准备517.41万元 ， 新疆中航项目本期销售转销跌价准备260万元 。
其中 ， 合肥保利海上明悦、厦门保利同安新城通福路项目在2018年就曾经被计提存货跌价准备 。 合肥保利海上明悦是2016年拿下的瑶海区单价地王 ， 总价19.44亿元竞得 ， 溢价率383.33% ， 住宅楼面价为1.22万元/平方米 ， 项目至今未入市 ， 与其相邻的禹洲郎溪上里已经亏本上市 ， 目前售价仅15000元/平方米 ， 而当初拿地楼面价为1.02万元/平方米 。
厦门保利同安新城通福路项目由两地块组成 ， 2017年拿地楼面价均超过3万元/平方米 ， 但与其同一片区的恒亿商品湾在售均价为2.53万元/平方米 。
2016年和2017是中国楼市的高光时刻 ， 各大开发商在规模的追逐赛中拿地异常狂热 ， 导致各地地王纪录频繁被刷新 。 合肥、厦门两个二线城市表现尤其突出 ， 面粉贵过面包成为了常态 。
【时代财经：房企计提存货跌价，厦门合肥南京是“重灾区”，多城地王难解套】但2018年下半年开始收紧的宏观调控 ， 打乱了不少开发商的预期 ， 曾经的地王、高价地面临着无利可图的困境 。 如合肥唐宁府楼面价为18150元/平方米 ， 平均售价为25770元/平方米；合肥建发雍龙府楼面价为18750元/平方米 ， 平均售价为23800元/平方米 。
至于厦门 ， 目前岛外被套的高价地接近三十个 。 亏本入市的雅居乐御宾府 ， 楼面价25154元/平方米 ， 目前高层均价2.9万元/平方米 ， 融侨铂樾府楼面价38345元/平方米 ， 目前高层均价3.81万元/平方米 。 仍未入市的海投白鹭湾、海投自贸国际、禹洲2017TP03地块 ， 楼面价都超过了3万元/平方米 。
“整体来说 ， 现在这些被套的项目很难短时间内解套 ， 因为政府还在严格遵循房住不炒 ， 短时间内厦门房价快速上涨可能性很低 。 ”厦门新景祥总经理张建表示 。
南京“地王”入市周期超长
而另一个二线城市南京对于很多拿了高价地的房企来说也是一个泥潭 。 以荣盛发展为例 ， 2019年该公司列报计提存货跌价准备3.7亿元 ， 包括11个项目 ， 其中南京多达5个 。
五个南京项目中 ， 涉及金额最大的是龙池御府 ， 计提存货跌价准备1.02亿元 。 该项目于2017年9月20日被荣盛以总价8.3亿元拿下 ， 楼面价8972元/平方米 ， 配建2.64万平方米保障房 ， 去年12月首开销许均价17715-18253元/平方米 。


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