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北京首个老旧小区“物管会”筹建( 二 )


赵庆锋说 ， 枫丹丽舍小区业委会按年度收费率给予物业公司浮动的物业酬金 ， 每月计提基本酬金5% 。 “如果年度物业缴费率在80%以下 ， 实际酬金就是物业费的5%；如果缴费率有95% ， 实际酬金能拿到10%；如果缴费率达到100% ， 就能拿12% 。 ”
在枫丹丽舍小区物业经理王进看来 ， 这样的酬金制模式 ， 也是对物业公司工作的考核 ， 激励的政策可以督促物业积极履行职责 。
业委会组织、业主投票确定物业收费标准
赵庆锋说 ， 此前物业收费低 ， 物业费如何使用全部由物业公司决定 ， 服务质量严重下滑 。 久而久之 ， 许多业主拒缴物业费 ， 物业公司没有足够经费服务 ， 物业问题愈发严重 ， 形成恶性循环 。
调涨物业费逐渐成为大多数业主的基本共识 。 “我们当时委托专业的第三方机构做了一个评估 ， 确定了2.66元/平方米/月、2.93元/平方米/月和3.68元/平方米/月三种收费标准 。 最后 ， 经过业主投票表决决定 ， 确定了2.93元/平方米/月的标准 。 ”
在赵庆锋看来 ， 在确定物业收费标准和物业过程中 ， 业委会应该最大程度地发挥作用 。
推动解决停车难、供暖不热等难题
小区物业介绍 ， 目前小区拥有地面停车位1381个 ， 采取每户前2辆车停车免费、第3辆及以上每辆车每月收150元停车费的方案 ， 同时对外来车辆每小时收1元停车费 ， 避免外来车辆挤占业主停车资源 。
“解决停车难的问题也费了很多精力 。 ”赵庆锋说 ， 业委会和物业反复与业主们沟通 ， 最后由房管所、城管部门等多家政府执法机构联合执法 ， 强制性拆除了全部500多个车位地锁 ， 腾出了原来全部的1381个停车位 。
长期以来 ， 困扰枫丹丽舍业主的另一个难题是北区的自来水水管多次爆管 ， 这让物业不堪重负 ， 冬季供热质量逐年下降 ， 许多业主家冬天室内温度不足15℃ 。 业委会和物业一起去沟通磋商 。 最后 ， 相关单位及时更换了北区自来水供水管道和供暖管道 。
探访 劲松北社区
社会力量参与改造闲置空间 “劲松模式”盘活了老旧小区
劲松北社区始建于上世纪70年代 ， 是改革开放后北京市第一批成建制楼房住宅区 ， 楼龄已有40余年 。
2019年8月 ， 劲松北社区引入社会力量参与老旧小区改造 。 居民的家门口逐渐干净整洁 ， 拥有了可以遛弯锻炼的小公园 ， 原本闲置的自行车棚 ， 也部分改造成了便民商店和物业办公区 。
业主见证变化：我们的社区不一样了
赫红色跑道环绕四周 ， 乒乓球案、儿童滑梯、桌次序排开 ， 木质围廊底下 ， 由居民手工制作的风车穿成串挂在围廊顶部 。 这个劲松西街路侧的小公园 ， 是附近居民的主要休闲场所之一 。
物业负责人王永生告诉采访人员 ， 眼前的这个小公园 ， 是改造的示范区之一 。 改造过程中 ， 物业不断向居民征求意见 ， 增加了儿童滑梯 ， 塑胶跑道也向南甩了一个弯 ， 以免跑步者打扰居民休息 。
劲松西街也是改造项目之一 。 通过飞线入地等工程 ， 劲松北社区完成了“硬件”的改造 。 在沿街门市门面的改造过程中 ， 物业专门留出了供居民议事用的“美好会客厅”
家住劲松北社区127号楼的刘女士见证了社区变化 ， “原来几乎谈不上什么美感 ， 改造后 ， 我们的社区不一样了 。 ”
引入社会资本 解决数千万改造资金缺口
老旧小区改造面临的最大困难一直都是资金问题 。 “在劲松一、二区改造中 ， 资金缺口高达数千万元 。 ”劲松街道城建科负责人何海军介绍 ， 政府的投入主要在基础建设上 ， 对于居民生活提升类的改造就需要引入社会资本 。 在改造中 ， 朝阳区房管局、劲松街道授权愿景集团对社区闲置低效空间 ， 改造提升进行 。
王永生说 ， 2019年入驻之后调查发现 ， 居民的反馈主要集中在缺少停车位、小区整体破旧、缺少绿化、卫生环境差、缺少公共空间等几个方面 。 推进项目的过程中 ， 劲松北社区采用了“五方联动”工作机制 ， 即区级统筹、街乡主导、社区协调、居民议事、企业运作 ， 共同推进社区综合整治 。 居民议事的制度也发挥在物业的服务标准、物业费定价等方面 。 “把这些标准都定下来 ， 我们讨论了40多轮 。 ”王永生说 。


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