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雪球■哪些股票的投资机会？，基建类REITs试点来了( 二 )


现在好了 ， 基建类REITs来了 ， 这些优质的基建类资产的收益权可以转卖给REITs了 ， 这样地方政府可以快速回笼资金 ， 债务负担是不是小了？基础设施投资的资金来源也更多了 。 这样对房地产的依赖也就大大减少了 。
不仅在政府层面如此 。 其实最近这十几年里 ， 老百姓手里都有了点钱 ， 但投资实业门槛太高 ， 投资股票都被套牢 ， 还是手里攥套房子最为保值 ， 顺便还能收收房租 。 再加上 ， 地方政府出于买地收入的考虑 ， 都在努力维护房价只涨不跌 。 这样的好生意 ， 也自然吸引了老百姓的投资眼光 。 换句话说 ， 中国老百姓的投资渠道比较少 ， 钱多了没地方去 。 现在REITs来了 ， 给老百姓多了一个投资渠道 。 REITs的投资收益率通常要高于债券类的收益 ， 而且门槛比较低 。
雪球■哪些股票的投资机会？，基建类REITs试点来了
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你说 ， 一方面地方政府没有了维护房价的动力 ， 而另一方面老百姓也没有了必须配置房子的需求 ， 房价会不会更加回归理性呢？
我看很多人尽快放开房地产领域的REITs ， 但我自己感觉可能时间也未必合适 。 REITs投资的主要还是有稳定现金回报的资产 ， 国外REITs在地产领域主要也是投资商业地产 ， 而国外的商业地产的租金回报率比较高 ， 换言之 ， 就是商业地产的售价不高 。 这与国内其实大不相同 ， 国内大部分商业地产的售价很高 ， 租金回报率很低 。 如果REITs投资地产项目 ， 如果其主要来自于租金回报 ， 则这个回报率就太低了 ， 怎么会有人认购呢？而如果主要依赖于交易价格上涨 ， 而这不是鼓励炒房吗？也因此我觉得 ， 在国内商业地产及住宅地产租金回报率较低（换句话就是房价太高）的情况下 ， 估计不大会放开这块（担心房产炒作） 。
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再说一下对股市的影响
去年12月到1月 ， 当时大家都觉得牛市要来了 ， 于是千万人蜂拥入市 ， 股价大涨 。 创业板指数从12月到1月仅仅用了一个月时间就上涨了20% 。
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下面是中国建筑的走势 ， 你也可以看出 ， 不到一个月 ， 股价就上涨了20% 。
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下面是万科A的区间涨幅：
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国金证券这种规模较小的证券股肯定要反映一下：
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中信证券这种证券龙头 ， 请注意 ， 涨幅比国金证券
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还要大 。
这说明什么？这充分证明证券市场根本就不缺资金 ， 这些资金只是还没进来 。 但同时也说明 ， 中国的投资者还是偏向于短线 ， 发现牛市来了就蜂拥而入 ， 意图抄底 。
说这些 ， 又与REITs有什么关系呢？为什么中国的牛市总是很短暂？从去年12月份就可以看出端倪 。 大家手上有钱买了房子 ， 剩下的钱就放着 ， 等着牛市来了去炒作一把 。 也因此股市要么不涨 ， 一涨就是暴涨刹不住车 。 而暴涨之后又是暴跌 ， 永无止境 。 而我们需要的是一个长期的慢牛 ， 这就需要为这些闲钱找到一个合适的出口 。 目前我看到有两个 ， 一个就是这个REITs,相当于是给你开拓了新的投资渠道 。 另一个就是创业板的注册制 。 注册制一来 ， 股票供应可以伴随行情上涨而放大供应 ， 吸收这些多余的资金 ， 最终将其引导到实体经济中来 。
也因此 ， 对后续的长牛蛮牛 ， 这是一件好事 。 再有就是对建筑公司的影响 。
我自己持有的是中国建筑 。 REITs本次主要针对的是基建类 ， 而中国建筑的PPP项目也有5000多亿的规模 。 REITs的推出 ， 我认为对中国建筑也是利好的 ， 当然 ， 更加利好的是运营类资产比重更大的中国交建 ， 另外对于主要从事基建类的中国铁建、中国中铁也是长期的利好 ， 有助于其提高资金利用效率 ， 降低杠杆 ， 并最终能提升其收益率 。 不过 ， 毕竟当前只是试点 ， 也因此实质性的影响会是一个长期缓慢的过程 。
总的来说 ， 老百姓手里的钱会越来越多去做投资 。 我之前发过一个图 ， 中国老百姓的财富中70%都在房子上 。 一方面说明我们的财富还比较少 ， 另一方面 ， 也说明投资渠道的缺乏 。 随着这些投资渠道越来越多 ， 储蓄搬家是不可少的了 。


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