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雪球■哪些股票的投资机会？，基建类REITs试点来了

REITs本次主要针对的是基建类 ， 而中国建筑的PPP项目也有5000多亿的规模 。 REITs的推出 ， 我认为对中国建筑也是利好的 ， 当然 ， 更加利好的是运营类资产比重更大的中国交建 ， 另外对于主要从事基建类的中国铁建、中国中铁也是长期的利好 ， 有助于其提高资金利用效率 ， 降低杠杆 ， 并最终能提升其收益率 。 不过 ， 毕竟当前只是试点 ， 也因此实质性的影响会是一个长期缓慢的过程 。这两天看到基建类REITs的试点来了 ， 此前我在研究Brookfield地产时就和一个身在美国的朋友交流过这个REITs 。 今天就来说说这个 。
其实作为我们普通投资者来说 ， 知道那么多高大上的意义没多大用 ， 最主要的还是对自己有什么影响 。 也因此对REITs本身无兴趣的可以直接略过 ， 看后面的对我们普通投资者的影响部分 。 我个人觉得会对房地产行业产生非常深远的影响 ， 也会对股票市场带来很多变化 。
作者：猪先生666
来源：雪球
01
【雪球■哪些股票的投资机会？，基建类REITs试点来了】基建类REITs来了
近日证监会与发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步 。 另外还有一个《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（下称《指引》）向社会公开征求意见 ， 这可以看做是细则 。
通知里提到了REITs可以盘活存量资产 ， 拓宽社会资本投资渠道 ， 有利于降低债务风险 ， 降低实体经济杠杆 ， 有利于推动基础设施的市场化、规范化健康发展 。
另外还谈到了聚焦重点区域 ， 主要是京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域 。 重点行业则是基础设施补短板行业 ， 包括仓储物流、收费公路等交通设施 ， 水电气热等市政工程 ， 城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目 ， 鼓励信息网络等新型基础设施 ， 以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点 。
02
REITs是什么？
REITs的英文全称是RealEstateInvestmentTrusts ， 中文名叫房地产投资信托基金 。 这种信托基金通过发行权益投资证券的方式来募集资金 ， 并且专门投资于不动产领域 ， 并且将投资的收益分配给投资者 。 REITs既可以投资于房地产 ， 也可以投资基建项目 ， 这次通知里明确了是投资基建项目的 ， 不包括房地产 。
上面提到了权益投资 。 那么什么又是权益投资呢？简单地说 ， 买股票就是权益性投资 ， 你投资入股了某公司 ， 也是权益性投资 。
这个REITs如果用在了房地产投资上 ， 说白了可以类似于众筹买店铺 ， 然后收了房租给大家分红 。 只不过一个店铺要几十上百万 ， 普通投资者无力负担 。 并且店铺投资比较考验投资能力 ， 投资不慎不但收不了多少利息 ， 连带后面转让时还要亏本 ， 也因此分散投资几个店铺 ， 可以平衡这种风险 。 这种众筹买店铺的投资方式 ， 收益主要来自两方面：一个是收到的房租；一个是店铺的升值 。
也因此 ， REITs这种方式实际上是降低了投资者的门槛 。 并且这种基金还可以自由交易 ， 这样流动性就很好 。 如果你真买了店铺 ， 想要转手卖给别人并不容易 。 把REITs放在基建领域也是如此 。 比如收费公路吧 ， 大家众筹去修一条高速公路 ， 然后获得这后面几十年的高速公路收费的收益 。 也或者去把后面高速公路收费权买过来 ， 每年分红给大家 。
不过通常来说 ， REITs都要配套以税收优惠政策 ， 其收益才有吸引力 。
03
本次基建类REITs的特点
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）中明确 ， 基础设施基金要满足以下要求 。
雪球■哪些股票的投资机会？，基建类REITs试点来了
文章图片
这说明试点的公募REITs的产品模式 ， 是采用设立封闭式公募基金 ， 然后购买基础设施ABS的方式完成对标的资产的收购 。
这里又涉及一个“ABS”的定义 。 ABS ， 全称Asset-backedSecurities ， 中文名资产支持证券 ， 是一种流行的融资性金融工具 。 简单地说 ， 如果你有一个商铺 ， 每年可以产生非常稳定的租金收入 ， 那么你就把这个未来能够取得的租金收入在当前兑现掉 ， 当前 ， 前提是你得有个折扣 。
举例来说 ， 我拥有这家店铺五年的收租权 ， 但租金需要去年后才能一次性给我 ， 共计100万元 。 而我现在急需用钱 。 此时我把它转让给你 ， 你按照7%的贴现率共计付给我70万元 。 把这个店铺的收租权改为高速公路的收费权 ， 其实情况也是类似的 。
用这种方式可以规避公募基金投资未上市公司或不动产的法律争议 ， 同时可以借助ABS的机制来进行合理估值 ， 降低交易成本 。
04
REITs的推出对我们普通投资者的影响
网上有很多关于REITs的意义的高大上的表达 ， 我这里不赘述了 。 我就直接说说对我们普通投资者的影响吧 。
首先说一下对房地产市场的影响 。
很多人说了 ， 这不是基建类REITs吗？怎么和房地产又扯上了 。 我觉得其实大有关系 。 我们都知道地方政府财政严重依赖于卖地收入 ， 那么卖的这些地都用来干嘛了？其实都用来投资当地的基础设施了 。 而这些基础设施的投资周期很长 ， 回报很慢 ， 上面沉淀了大量的资金 。 这不但加大了地方的财政负担 ， 同时也使得地方债务负担很大 。 所以也使得地方政府都非常依赖于房地产市场 。


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