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「港股解码」中国的竹杠能敲吗？，SOHO( 二 )


乍看上去 ， 盈利能力似乎相当不错 ， 净利润率达到了72.06% 。 但值得注意的是 ， SOHO中国的损益表当中包括11.68亿元人民币的投资物业评估增值 ， 这笔只存在于账面的字面收益才是最主要的收益来源 。
如果将这笔账面收益扣除 ， 也不考虑出售子公司等其他非经常性利得 ， SOHO中国的经常性业务税前利润为6.94亿元人民币 ， 税前利润率为37.59% 。
主要经营香港商场及写字楼物业投资的九仓置业(01997-HK) ， 其同样按照香港会计准则编制的2019年业绩显示 ， 扣除公允值亏损后的税前利润率为73.18% ， 需要注意的是 ， 九仓置业下半年受香港市道转差影响 ， 业绩已大幅倒退 。
主要从事租赁物业的恒隆集团(00010-HK) ， 经营内地和香港的写字楼和商用物业租赁 ， 2019年扣除公允值变动收益的税前利润率达77.99% 。
由此来看 ， SOHO中国的业绩表现不算太出色 。
再换一个角度来看 ， 投资者的投资目的无非是为了现金收益 ， 尤其是对物业的投资 。 这就好比房东与租户的关系 ， 房东每个月收取租金 ， 扣减为租客提供的必要维护服务、管理费、水电费等 ， 最后剩余就是自己的现金收入 。 如果房东不用这笔钱来投资 ， 他可以放进银行赚取利息 ， 这就是机会成本 。
如果房东获得的租金在扣减一应现金开支之后 ， 所得到的现金利润比银行利息还低 ， 那就没必要折腾 ， 直接放银行赚利息好了 。
同理 ， 作为以获利为首要目的的投资者 ， 首先考虑的应该是潜在收益是否值得冒险 。
2019年 ， SOHO中国的每股经营活动净现金流为0.13元人民币（来自WIND） ， 即投资者现在投入6港元 ， 不考虑再投资 ， 获得的现金回报为2.38% ， 而目前国内商业房贷期限五年以上的基准利率或在5%以上 ， 货基的一年期回报在3%以上 。 两相比较 ， SOHO中国的现金回报率并不理想 。
「港股解码」中国的竹杠能敲吗？，SOHO
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展望2020年 ， SOHO中国有两个在2019年推出的项目或有全期贡献 ， 但是开支估计也会增加 。 值得注意的是 ， 疫情让许多中小企业熬不到春天 ， 经济复苏的步伐可能是缓慢的 ， 这些项目的出租率能撑得住吗？此外 ， 融资成本费用化和运营开支的增加 ， 必然进一步蚕食收入 ， 经常性税前利润率能够保持吗？看来并不乐观 。
SOHO中国的价值主要系于投资物业 ， 但是该公司每年都计入非常丰厚的账面升值收益 ， 也就是说其资产负债表中的投资物业估值每年更新 ， 反映当前价值 。 受疫情影响 ， 一线城市的写字楼物业在2020年是否会产生减值？以其截至2019年末的资产净值计算 ， 6港元的出价或许具有21.26%的折让 ， 但以寸金尺土的香港为基地的九仓和商业物业遍布内地和香港的恒隆集团 ， 估值似乎更加吸引 。
作为专业的投资人 ， 对于每项投资必然衡量得失和替代成本 ， SOHO中国的竹杠能敲吗？WhyNot 。 也许SOHO中国值得买 ， 但是价格还可以再谈一谈 。


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