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小景儿爱财经▲商业不动产REITs将大有作为，中国公募基础设施REITs盘活市场存量

金融界有个约定俗成的事——每逢节假日必出重磅消息 。 这不 ， 赶在五一小长假前 ， 中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 并出台配套细则指引市场操作 。 这意味着中国不动产投资信托基金公募政策正式完成了从无到有的构建 ， 中国经济体迎来全新金融发展 。
小景儿爱财经▲商业不动产REITs将大有作为，中国公募基础设施REITs盘活市场存量
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中国公募REITs盘活市场存量
基础设施REITs新规表明 ， 将优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域 ， 支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点 。 优先支持交通、新基建、仓储物流、信息网络、环境保护、能源、园区开发七大领域重点行业 。
这意味着 ， 在公募基金以各大公募基金公司为募集主体的制度特点下 ， 基础设施领域将吸引大量资金入市 ， 有望成为金融市场蓝筹股 。 其募集资金量大、周期迅速、流程成熟等优势也将促使基础设施REITs成为中小投资者青睐的重要长期投资选择 。
【小景儿爱财经▲商业不动产REITs将大有作为，中国公募基础设施REITs盘活市场存量】此次在试点区域选择上 ， 管理层有策略地画了一张“REITs地图” 。 优先选择了金融市场中体量大、存量多、发展好、价值主体相对明确的区域 ， 并且这些地区的金融制度较为完善 ， 金融渠道发展表现良好 ， 非常适合创新的金融系统入驻 。 可预见的是 ， 试点地区将率先推出全新金融产品 ， REITs会成为地方政府基础设施建设融资新渠道 。
而水电气热等市政工程 ， 城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目和收费公路、仓储物流等交通设施等短板行业 ， 也将迎来全新发展 ， 中国经济建设重大策略部署基于此踏出重要一步 。
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“小步快走”的改革智慧 ， 为商业不动产REITs铺好路
此次新规的发布虽振奋人心 ， 但也有不少金融人士唏嘘商业不动产未被纳入其中 。 管理层对于中国公募REITs体系的建设到底有何深意？
公募REITs体系作为世界先进金融体系 ， 历经多个经济周期 ， 经历层层演化迭代 ， 为诸多投资者创造了可观收益 ， 也为不动产领域投融资提供资本支持 ， 成为国家经济体发展的主要动力 。
反观现行中国经济情态 ， REITs新金融体系制度的引入要慎之又慎 ， 在构建过程中也必须符合中国本土金融特点 ， 防止其因“水土不服”而偃旗息鼓 ， 这是一个庞大而复杂的系统工程 ， 可谓世界REITs构建难度之最 。 为此 ， 中国监管层付诸15年时间 ， 整合国内最顶尖理论和实操专家精研深讨 ， 又付诸6年岁寒进行类REITs和CMBS试验田实践 ， 才最终踏出建设中国公募REITs市场的稳健一步 。
然而 ， 公募REITs在我国还处于发展模型初建的初级阶段 ， 操作细节尚不完善 ， 相关金融机构的专业服务能力也有待提升 ， 仓促间大范围囊括不动产会适得其反 ， 从专业角度出发也欠缺考量 。 正如高和资本联合创始人周以升所说 ， “小步快走才最具中国的改革智慧 。 ”“中国的监管层做了一件非常了不起的事情 。 ”
此次特定领域开放试点推行 ， 是为其他领域尤其是长租公寓、购物中心等不动产的公募REITs拓展预留空间 ， 奠定基础 ， 商业不动产REITs迎来新发展大利好的日子前路不远 。
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商业不动产REITs落地只是时间问题
商业不动产作为一种“公建生产资料” ， 是连接贸易物流、消费升级、第三产业转型的重要纽带 ， 需要长期艰苦经营 ， 是城市生产力的主要组成部分 。 相比住宅约2%的回报率 ， 它“以租金定价” ， 毛租金回报率可达为5%-10% ， 是一种理性的价值投资 。
因此 ， 它需要新的稳健的金融手段进行操作 ， 进而完成在经济增长中担负的促进居民消费、支持产业发展、确保经济增长、护航中小企业商户的重责 。
环顾国外的REITs多集中于租赁和商业不动产领域 ， 不仅为实体经济发展吸纳大量资本入市 ， 还为投资者创造理想收益 。 纵览国内大局 ， 房地产业的转型方向 ， 就是中国宏观经济转型的缩影 。 在国家“房住不炒”的先行政策下 ， 商业不动产的商业物业融资效率持续提升空间大 ， 因此实现商业不动产REITs只是时间问题 ， 而治理规范、管理严格的REITs体系 ， 最终会成为商业不动产最优选择的金融工具 ， 为行业引入大量权益型资本 ， 推动中国商业不动产的蓬勃发展 。
不久的将来 ， 在监管层和高层领导的清醒认知下 ， 中国公募REITs创新金融系统定能快速适应并融入中国本土 ， 完美填补金融产业空白区域 ， 推进行业结构改革 ， 提升金融业发展水平 ， 大大促进中国城市竞争力 ， 进而塑造中国经济竞争力 。 而这 ， 也正是整个大资管行业恒久以来的奋进方向 。


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