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房地产不再是亲儿子?买房逻辑已变,红利不到10年

房地产不再是“亲儿子”了？买房逻辑已变 ， 红利不到10年房地产不再是亲儿子?买房逻辑已变,红利不到10年
作者| 猫哥来源| 大猫财经01最近关于房子的新闻很多 ， 很多人鼓噪房价大涨 ， 搞得人心不定 。有些事情连起来想 ， 就更容易明白其中的逻辑 。4月20日那天 ， 对于房地产来讲 ， 还是很重要的：1、早上降息了 ， 5年期LPR降了10个基点 ， 房奴们喜大普奔；2、上午 ， 湖北开始“救市”了 ， 建筑业11条 ， 房地产业5条17款 ， 支持的力度还是很大的 ， 荆州直接出了一套政策 ， 6条20款的通知 ， 其中最吸引人的部分就是：公积金贷款额度从45万提升至50万 ， 首套房首付比例不低于20%、二套不低于30% ， 优惠期内购房契税由财政部门全额返还 。3、同一天 ， 深圳的“房抵经营贷”火了 ， 此前深圳的豪宅被抢疯了 （详情请看：《政府给企业的救命钱 ， 都被搞去炒房了！炒房客不放过每一次危机》） ， 房抵经营贷被认为是重要的推手 。降息了 ， 救市了 ， 房地产应该开始变热了吧？只不过没多久就反转了 。LPR虽然降了 ， 但与房贷挂钩的5年期LPR还在高位 ， 首套房的平均利率在5.43% ， 二套5.74% ， 依然不低 。荆州这套政策怎么看都是奔着“闯关”来的 ， 结果呢 ， 跟之前诸多城市一样 ， 都是“一日游” ， 当天发次日撤回 。房地产不再是亲儿子?买房逻辑已变,红利不到10年
救企业可以 ， 缓交钱也可以 ， 但是松“三限”不行 ， 这大约是中央可以忍受的“救市”底线了 。深圳的“拿给企业的救命钱炒房”这个就更恶劣了 ， 央行要求金融机构紧急自查 ， 一时风声鹤唳 。02这些事持续了好几个月 ， 联系来看 ， 结论很明显：“不把房地产作为短期刺激经济的手段”这句话不是说说而已 ， 别觉得经济下行了就要启动房地产市场救火 ， 这一次很难了 。换位思考一下就更容易理解 ， 现在的难题是什么？重启经济 。 要比惨 ， 还真轮不上房地产 。● 制造业、外贸很难 ， 开始有订单没工人 ， 后来有工人没订单；● 旅游就更别提了 ， 三个月基本没收入 ， 就差全员转战微商了 ， 本来指望五一回回血 ， 专家们又建议大家尽量在家；● 航空、餐饮、汽车 ， 哪个说起来都不轻松……这些都是政府一直鼓励的行业 ， 而房地产在过去几年屡屡被调控 ， 现在都遭灾了 ， 抢救的顺序不用说也清楚 ， 就在肯定先紧着惨的来 ， 如果救灾款都分给了富户 ， 其他人不骂街才怪 。从宏观来讲 ， 至少有4个问题 ， 都比房地产重要太多了：● 1、汇率 ， 各国都放水 ， 怎么稳？外贸怎么救？● 2、利率 ， 流动性怎么释放？怎么拯救企业、家庭的资产负债表？● 3、就业率 ， 这是重中之重 ， 毕业生人数历史之最 ， 企业招聘大幅缩水 ， 公务员都开始大规模扩招了 ， 不裁员的企业返还失业保险金……光看这些措施你也知道不乐观；● 4、通胀率 ， 这个更麻烦 ， 在个人端通胀 ， 一季度cpi同比增长4.9% ， 在企业端又表现为通缩 ， 供应和需求双双不足…….这些问题更有全局性 ， 相比之下 ， 虽然房地产每年的直接贡献15万亿 ， 能带动几十个行业 ， 但旅游、汽车的体量也不小 ， 房地产肯定不是眼下最急迫的 ， 而且一松更容易出问题 ， 更何况 ， “房住不炒”定律没看到任何松动的迹象 ， 每一次的闯关失败 ， 都印证了这背后的意志有多强大 。都说房地产是“亲儿子”、“大儿子” ， 但是“废太子”的大趋势越来越明显了 。03说到这 ， 很多人质疑了 ， 那为什么现在那么多人“报复性买房”？别听风就是雨 ， 富豪天天吃米其林餐厅可能是一种生活方式 ， 咱们天天去 ， 只有破产一个结果 。高净值人群是另外一个物种 ， 顶端1%的人所拥有的财富和其他99%差不多 ， 你盘算下自己哪个阵营的吧 。其实 ， 受调控措施影响最大的是中产 ， 对富豪基本无用 ， 对一个随时可以全款买房的人调高首付比例有什么用呢？他们关注的永远是享受生活 ， 并为此不断的让自己的资产保值增值 。资产过亿的富豪中 ， 60%的资产放银行 ， 在一个理财达人来看 ， 这不有病吗？收益那么低 ， 这背后的决定因素是资产量级和预期 。 这一轮抢购豪宅 ， 有很大部分就是保值需求 ， 豪宅的保值性非常不错 ， 当然也有抄底的因素 ， 有些项目去年3400万 ， 现在2500万 ， 算算单价 ， 是个入手的好时机 。所以别被口号式的标题忽悠了 ， 看到趋势也要看细节 ， 中介为了卖房什么谣言都敢编 ， 你要真信了就麻烦了 。确实有一些价值千万的“中高端”豪宅被疯抢 ， 但同期开盘的“中低端”普宅 ， 却远远没有那么高的热度 。 为啥呢？因为经过疫情 ， 有的中产没钱了 ， 有的中产因为对不确定性更为恐惧 ， 不敢花钱了 。中产真是一个尴尬的阶层 ， 他们是怎么来的呢？很大一部分是因为买了房 。 贷款买了房 ， 几百万、过千万资产让他们进入到中产的行列 ， 但是这个中产成色咋样 ， 大家心里是有数的 ， 所以很多人调侃是“被中产” ， 房贷占家庭总负债的比重已经达到70%以上 ， 他们是被房地产深度绑定的一群人 。疫情改变了很多 ， 包括预期 。 收入大减甚至失业的人不在少数 ， 房贷让他们这段时间过得很艰难 ， 是最大的支出负担 ， 如果再遇到“原油宝”这样的黑天鹅 ， 每个人心里都要掂量掂量 ， 自己抵御风险的能力有多大？以前不少人觉得这种剧情不会出现 ， 这三四个月想法变了 ， 怎么保持合理的资产负债表 ， 怎么保证现金流很现实 ， 活下去是第一要务 ， 买房没那么急迫了 。04如果大家心态变化了 ， 那么“房价一直涨”的信仰会被打破吗？其实 ， 已经开始起变化了 。1、短期套利越来越不容易 ， “偏门”的套利风险越来越大了 。比如深圳的房抵经营贷 ， “先全款买房然后申请经营贷”的套利模式在经过爆料之后 ， 就开始被严查了 。一旦被查到的呢 ， 面临的就是抽贷了 ， “偷鸡不成蚀把米” ， 已经有银行开始这么干了 ， 要求客户全额还款了 。套利的规则在变化 ， 主因就是原来那种加杠杆买入——房价疯涨——卖出获利的条件没有了 ， 稍不留神 ， 被套进去的概率很高 。2、2020年 ， 棚改的红利马上就要吃完了 ， 三四线城市的房价上涨不仅是哑火了 ， 还有回落的风险 。最懂行的开发商 ， 太高代价的棚改已经不接了 ， 更大的市场已经转向了不再大拆大建“老旧小区改造”了 ， 以“装修”为主了 ， 家里的老房子在装修过后 ， 还能再撑好多年 ， 因拆迁而来的暴富会机会越来越少 。一直以来 ， 三四线城市的房价上涨动力就来自于此 ， 现在马达要拆了 ， 房价也跑不起来了 ， 成交越来越少了 。 那有地方房价咋还涨呢？刨除地方性因素 ， 涨就是风险所在 。收缩型城市的房价有的本来就没涨起来多少 ， 会有越来越多的也开始向“鹤岗价”靠拢了 ， 这样的资源枯竭型城市要避开 ， 而人口流入负增长的城市 ， 也是警惕的对象 。3、城镇化的红利 ， 但这个有时限吗？还可以吃多久？肯定是有的 ， 大约10年左右 。2019年的中国城镇化率已经达到60.6% ， 提前实现了2020年的目标 ， 一般来讲 ， 发达国家的城镇化率在70%左右 ， 还有10%左右的空间 。如果按每年1%的增速来算的话 ， 那么就剩下不到10年的时间 ， 这10年间 ， 一线城市的目标达成后 ， 二线城市在自身扩张之外还能承接部分一线城市人口的外溢 。但在那之后呢？王健林曾经讲 ， “没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年” ， 这话虽然是为万达向文化行业转型铺垫的 ， 但也是多年历史经验的总结了 。50年 ， 正好也和城镇化红利期结束重合 。如果房地产仍不是“亲儿子” ， 那时候 ， 房价凭什么一直涨呢？


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