最赚钱的地铁公司深圳地铁是如何炼成的？
最赚钱的地铁公司深圳地铁是如何炼成的？。深圳地铁去年净利超百亿 ， 最赚钱地铁公司是如何炼成的？
4月30日晚 ， 上清所官网公布了深圳地铁集团2019年年报 。 过去一年 ， 深圳地铁实现营业收入209.9亿元 ， 同比增加84.9% ， 净利润116.9亿元 ， 同比增加61.2% 。依据国内各大地铁公司披露的2019年前三季报比较 ， 深圳地铁有望在2019年蝉联国内最赚钱地铁公司榜首位置 。 2018年 ， 深圳地铁曾凭借72.49亿元净利 ， 超出第二名武汉地铁近60亿元 。阅读财报后发现 ， 深圳地铁之所以能在全国近20家地铁公司中杀出重围 ， 进而收获百亿净利 ， 主要应归功于房地产开发 ， 以及对外股权投资带来的百亿投资收益上 。报告期内 ， 深圳地铁房地产开发实现营收140.3亿元 ， 约占年内总营收67.6% ， 远超过地铁运营带来的43.6亿收入 。 此外 ， 年报还显示 ， 其2019年投资收益约117.3亿元 ， 同比增加13.1% ， 超过集团全年净利润 。
深圳仅次于万科的地产开发商除了地铁运营商身份外 ， 近年来 ， 深圳地铁作为地产商的身份格外凸显 ， 其营收来源更多依赖于地产开发和物业服务而非地铁运营 。年报显示 ， 其2018年和2019年的房地产开发收入分别为45.2亿元和140.3亿元 ， 占当期营业收入比例分别为67.6%和40.6% 。在2018年年报中 ， 深圳地铁曾强调 ， 集团在2018年“深圳市房地产开发企业综合实力排名”中位列第二 。 另外根据官网显示 ， 其旗下公司连续五年销售额过百亿元 ， 2017-2019年蝉联“深圳市房地产开发企业综合实力排名”前三 。据了解 ， 深圳地铁当前从事的商业地产项目可分为两种 ， 一种是车站空间开发 ， 主要是地铁空间以及与其联通的独立地下物业空间开发 ， 另一种则是在地铁线上兴建购物中心、写字楼酒店等大型商业综合体 。 两个项目经营实体主要为深圳地铁置业有限公司（简称：“深铁置业”）和深圳市地铁商业管理有限公司(简称：“深铁商业”) 。深铁置业于2019年才成立 ， 独立法人企业 ， 旗下拥有物业开发、商业、枢纽三大核心业务板块 。 其物业开发板块方面目前拥有12个轨道沿线上盖项目的综合开发权 ， 开发规模约450万平方米 ， 在建面积约330万平方米 ， 连续五年销售额过百亿元 ， 2017-2019年蝉联“深圳市房地产开发企业综合实力排名”前三 。深铁商业则于2016年成立 ， 业务多聚焦于物业服务 ， 目前共经营物业面积约60万平方米 。 其计划在未来5年内经营管理的物业面积增加至265万平方米 。2018年年报显示 ， 深圳地铁完成土地项目销售金额达130亿元 ， 相当于同年中洲控股的销售规模 。 2019年年报中 ， 深圳地铁的房地产开发营业收入为140.3亿元、物业管理业务收入为3.4亿元 ， 合计收入143.7亿元 ， 占总营收比例为69.3% ， 远超过地铁和铁路运营的合计20.4亿营收 。通过地产项目 ， 深圳地铁2019年在利润上有力反哺地铁运营造成的亏损 。 期内 ， 深圳地铁运营营收减去营业成本计算得来的毛利为-3.39亿元 ， 反观房地产开发和物业管理 ， 其去年的毛利分别为92.2亿元和0.15亿元 ， 合计92.35亿元 。是万科第一大股东 ， 去年投资收益超百亿除亲自下场参与物业开发外 ， 深圳地铁也通过对外股权投资获得不菲的收益 。年报显示 ， 深圳地铁在2019年末的主要联营企业包括万科企业股份有限公司、深圳市现代有轨电车有限公司、深圳市深圳通有限公司、郑州中建深铁轨道交通有限公司 。 涵盖行业领域为房地产开发和轨道交通 。 另据天眼查显示 ， 深圳地铁持股比例在50%以下的子公司的有11家（收益按权益法核算计入报表） 。这其中 ， 作为头部房企的万科股份最引入注目 ， 且是投资收益的最主要来源 。 截至2019年末 ， 深圳地铁持有万科28.69%的股权 ， 是万科的第一大股东 。 财报显示 ， 万科2019年实现净利润551.3亿元 ， 同比增加11.9% 。 由此计算 ， 仅通过万科一家企业的投资 ， 深圳地铁去年便可实现158.2亿元的投资收益 。梳理深圳地铁过去几年的发展进程可以发现 ， 投资万科对于深圳地铁的意义可谓十分重大 ， 恰是从2017年投资万科开始 ， 深圳地铁的投资收益才迎来爆发式增长 。 2016年 ， 深圳地铁的投资收益仅为1.45亿 ， 2017年飙升至72.54亿元 ， 到2019年 ， 这一数字进一步增加至117.3亿元 ， 年复合增长率为332.5% 。而深圳地铁之所以有机会进军万科 ， 还要追溯到著名“宝万之争”上 。 当时 ， 万科管理层有意引入深圳地铁以对抗“野蛮人” 宝能集团 。 2017年 ， 深圳地铁通过受让华润集团和恒大集团持有的全部万科A股股权（分别为15.31%和14.07%） ， 成为万科第一大股东 ， 同时宣告着万科股权大战落幕 。年报显示 ， 近两年 ， 深圳地产资产负债率已降至40%以下 。 2019年 ， 深圳地产的资产负债率为35.23% ， 相较2018年的39.05%下降近4个百分点 。 2019年度负债总额1489.4亿元 ， 流动负债672亿元 ， 非流动负债817.4亿元 。进入2020 年 ， 深圳地铁合计发布超短融和公司债券4只 ， 合计金额85亿元 ， 最高票面利率3.05%,最低票面利率2.4% ， 募集资金用途主要为补充营运资金及偿还到期的金融机构借款 。采访人员 彭硕 李云琦 编辑 陈莉 校对 李项玲（原地址：https://new.qq.com/omn/20200506/20200506A0KV0H00.html）
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