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山东高法一房二卖均未过户，先取得占有者优于预售备案登记者！( 二 )


《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条确立了动产多重买卖中买受人取得该动产的优先顺序 ， 该解释通过时学者曾就不动产多重买卖中的履行顺位展开讨论 ， 但终未形成定论 ， 而将该问题留待制定《中华人民共和国物权法》相关司法解释时解决 。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》制定时 ， 学者曾建议以合同订立先后顺序为准确定不动产多重买卖中买受人的履行顺序 。 又因彼时关于善意取得及应否确立物权行为理论的争论正酣 ， 最终未能就该问题形成一致意见 。
法未立而司法先行 ， 《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》的公布确立了“应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”的规则 。 故实务中 ， 如不存在恶意买受人 ， 一房数卖各买受人权利保护顺位一般为：先变更登记的>先转移占有的>先支付购房款的>先签订购房合同的 。 但是 ， 由于形成时间等原因 ， 该纪要并未评价房屋预售合同备案登记的效力问题 。 实务中 ， 部分法院于裁判中认为商品房预售合同备案登记的购房人权利保护顺位优于占有在先购房者 ， 这种理解混淆了抵押权“登记设立”与债权登记备案制度的区别 。 实际上 ， 商品房预售合同备案登记仅仅是一种行政管理行为 ， 不同于载于不动产登记薄上的预告登记 ， 不具有物权法要求的公示效力 。 与之相反 ， 占有所具有的所有权推定特性决定了占有为《物权法》所认可的公示效力 。 故在商品房多重买卖中 ， 如各买受人均未变更登记 ， 占有在先的购房者应当享有优先于商品房预售合同备案登记购房人的权利保护顺位 。 但是 ， 这并不意味着商品房预售合同备案登记并非不具有任何民法效力 ， 实务中 ， 通常将商品房预售合同备案登记作为认定合同订立时间的重要标准 。
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来源：微法官、大律live
编辑：石 慧
审核：傅德慧


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