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阁屋财经一季度贡献营收近百亿，华夏幸福重固护城河：66座产业新城已回款( 二 )


王文学将2019年定义为“都市圈元年” ， 并判断 ， “未来中国经济增长的结构性机会在都市圈 ， 中国不动产的结构性机会也集中在都市圈 。 ”他认为 ， 人口、技术、数据、资本、土地、教育、医疗等要素资源向都市圈聚集 ， 未来有2/3的新增城市人口在都市圈 。
都市圈收入结构优化下 ， 华夏幸福于2019年以146亿净利润 ， 超额完成了利润承诺 。
2018年7月 ， 中国平安以137.7亿元获得华夏幸福19.70%的股权 ， 成为华夏幸福第二大股东 。 与此同时 ， 华夏幸福承诺 ， 在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105% ， 即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元 。 如果达不到利润指标 ， 华夏幸福将对平安资管进行现金补偿 。
这也意味着 ， 2020年 ， 华夏幸福要完成180亿元的净利润指标 。 从核算步骤可以了解到 ， 利润水平往往是其3至5年前的历史业绩反应 。
从近5年的盈利符合增长率情况来看 ， 在产业园区主导下 ， 华夏幸福在营收、毛利润、归属于上市公司股东的净利润等指标分别达29%、37%、32% ， 这也为2020年的利润目标提供支撑 。
东吴证券研究报告指出 ， 公司目前回归经营逻辑 ， 更加重视经营质量提升 ， 更加重视回款率提升及精准投资等质量性指标 。
阁屋财经一季度贡献营收近百亿，华夏幸福重固护城河：66座产业新城已回款
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香河产业新城机器人小镇
产业新城效应 ， 回款大幅改善
由于产业新城项目的长周期特点 ， 华夏幸福的项目回款速度落后于一般房地产开发项目 。 过去一年中 ， 华夏幸福大力加强销售回款、以提高现金回流速度 。 一季报显示 ， 华夏幸福的产业新城销售回款率由46.2%大幅跃升15%至61.4% ， 回款能力显著改善 。
对于产业新城的实际发展状况 ， 董秘林成红在业绩会上进一步补充道 ， “产业新城现在已经呈现一个良好的梯队建设 ， 在已启动的79座产业新城中 ， 72座已有产业项目签约落地 ， 66座已整体实现回款 ， 22座已进入成熟期 。 ”
这也意味着 ， 截至2019年 ， 华夏幸福已经有22座产业新城实现净现金流转正 。 随着其它产业新城项目的进入可售阶段 ， 也将对其整体回款和经营性现金流有所改善 。
王文学在业绩会上提到了未来公司的发展原则 ， “提升经营回款 ， 优化经营性现金流 ， 适度降低杠杆 ， 合理的控制负债 ， 业绩稳健增长 ， 这是公司今后的重要发展原则 。 ”
得益于回款的加强 ， 华夏幸福的另一个显著特点便是加大土地投资力度 ， 作为公司产业新城配套业务 。
2019年 ， 华夏幸福加大了投资力度 ， 新增土储748万平方米 ， 同比增长88.7% ， 其中67%位于环京以外区域 ， 长三角区域占比达28.5% 。 在产业新城方面 ， 符合规划的开发用地面积2019年增加了2600万平方米 ， 为后续产业新城的开发建设和回款提供了扎实的资源储备保障 。
阁屋财经一季度贡献营收近百亿，华夏幸福重固护城河：66座产业新城已回款
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河北廊坊 ， 华夏幸福孔雀城
进入2020年 ， 华夏幸福的投资势头依然不减 。 据AI财经社统计 ， 3月先后拿地环京区域的大厂回族自治县3块住宅、江苏省南京市溧水区的1块工业用地、环京区域河北省固安县居住用地以及安徽省六安市的居住及商业地块 。
一季报显示 ， 华夏幸福在全国拥有土地储备待开发土地面积562.49万平方米 ， 一级土地整理面积1212.44万平方米 ， 规划计容建筑面积1045.25万平方米 。
在积极拓宽融资渠道的同时 ， 随着中国平安的入股 ， 华夏幸福的融资局面也持续向好 ， 融资整体信用水平得到增强 。
2019年 ， 华夏幸福融资总额达1792.15亿元 ， 同比增长28.9% 。 其中 ， 在2019年6月“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立 ， 发行规模21亿 ， 发行期限1-6年 ， 发行利率6%-7.3% 。 此外 ， 控股股东还直接为公司提供18亿永续债权资金支持 ， 用于补充流动资金 。
在新股东的强力支持后 ， 华夏幸福打开了多种融资渠道 ， 其财务稳健和融资情况得以改善 。 进入2020年1月份 ， 华夏幸福成功发行12亿美元债券 ， 其中3年期5亿美元债券票面利率6.90% ， 5年期7亿美元债券票面利率8.05% 。
【阁屋财经一季度贡献营收近百亿，华夏幸福重固护城河：66座产业新城已回款】惠誉预期 ， 华夏幸福的杠杆率在2019-2020年将继续徘徊在65%左右 ， 但将从2021年开始逐渐下降 。 房地产销售和政府结算款带来的现金收入增加 ， 将有助于支持推动公司增长而进行的额外投资 。 东吴证券研究报告也指出 ， 华夏幸福逐渐由“以房养园”进入“以园促房”阶段 ， 走向全国化布局 ， 未来产业发展服务收入增速可观 。


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