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地产正荣地产：降速变道 寻求高质量发展( 二 )


从流动性和周转效率来看 ， 2019年正荣地产项目平均首次开售周期进一步缩减至约7个月 ， 平均首次开售去化率提升至逾70% 。
如今正荣地产在投资拓展上已经逐渐形成了多元模式 。 一是以公开招拍挂模式为主 ， 倾斜于高周转的短平快项目 ， 这类项目占比约70%；二是采取并购、勾地等多元模式 ， 倾斜于高货值的粮仓型项目 ， 占比约30% 。
在今年的投资方向上 ， 黄仙枝表示：“将坚持一、二线城市的布局 ， 偏重核心城市核心地段的土地招拍挂 ， 以及能够实现快周转的项目 。 同时 ， 将加大收并购和房企合作 ， 从市场情况看 ， 今年会是一个很好的收并购时机 ， 而正荣也会在继续招拍挂的同时 ， 适当加强这方面的投资力度 ， 进一步降低土地成本 。 ”陈伟健则补充道：“正荣今年的拿地预算大约为260亿元 ， 但如果有好的并购机会 ， 也不排除增加预算的可能 。 ”
除了降低拿地成本之外 ， 正荣也在凭借“正荣府”、“紫阙台”及“云麓”三大产品线提升产品溢价能力 。 数据显示 ， 正荣地产当前重点项目较所在区域销售均价的综合溢价为22.01% 。
截至2019年末 ， 正荣地产土地储备约为2615万平方米 ， 其中74%位于一、二线城市或具有高增长潜力的地区 ， 货值约4500亿元 ， 成本仅为4647元/平方米 ， 占当期销售均价的30% 。
杠杆保持平稳

地产正荣地产：降速变道 寻求高质量发展
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在这几年高速增长的业绩背后 ， 正荣地产最得意的就是降杠杆 。 2015年-2017年 ， 正荣净负债率曾高达326.16%、205.96%、183.22% ， 2018年末正荣地产的净负债率降至74.04% ， 2019年这一指标为75.2% ， 继续保持平稳 。
除此之外 ， 2019年 ， 正荣地产的融资利率也由7.8%降到7.5% ， 短债比例由51.3%大幅下降至34.2% ， 现金对短期借贷比率从2018年的1.1倍改善至约1.8倍 ， 短债比例也从2018年年底的51.3%下降到2019年年底的34.2% ， 流动性风险进一步降低 。
截至2019年末 ， 正荣地产的负债总额为1381.59亿元 ， 同比增长18.2% ， 其中尚未偿还银行及其他借款363.17亿元 ， 较2018年的381.76亿元减少4.9% ， 境内公司债券及优先票据223.48亿元较2018年的83.21亿元增加168.57% 。
“2020年 ， 净负债率大概还会维持在70%左右 ， 随着未来我们置换一些高成本的老债 ， 预计融资成本将进一步往7%努力 。 ”对于负债率是否会再度下降 ， 陈伟健表示 ， “正荣近两年负债率、财务成本等进一步下降 ， 未来也会继续保持稳健的财务策略 ， 我们不会追求过分的杠杆率 。 ”

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2019年 ， 正荣地产调整后的速动比率为1 ， 同比下降15.3% ， 等于标准值“1” ， 这表明正荣地产仍有足够的流动资产来偿还流动负债 。 同时 ， 正荣地产期末手持现金283.69亿元 ， 同比增加25.9% ， 调整后的现金比率为0.49 ， 同比略降5.8% ， 综合来看 ， 正荣地产的短期偿债能力略有下降 。
长期偿债能力方面 ， 自2017年正荣地产反映长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”正在逐年上升 ， 2019年该指标为0.72 ， 同比增长28.6% ， 增至近5年的最高值 ， 长期偿债能力明显提升 。
在国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》中 ， 正荣集团绿色信用指数为65.5 ， 绿色信用等级BB ， 排名行业第32位 。

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