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土地市场4月以来土地市场升温 房企资金正在入场

受到资金面渐宽和土地供应增加因素影响 ， 主流房企拿地热情进一步高涨 。
根据中国指数研究院统计 ， 4月单月 ， TOP50房企拿地总额3102亿元 ， 同比增长0.5% ， 环比增长105.0%；Top100房企拿地总额3882亿元 ， 同比增长7.2% ， 环比增长108.9% 。
【土地市场4月以来土地市场升温 房企资金正在入场】中原地产首席分析师张大伟认为 ， 降准降息等政策影响下 ， 房企拿地积极性逐渐提高 ， 多地出现高溢价率土地成交 ， 使得土地市场热度持续提升 。
“我们内部经营会议上对于拿地还是比较迫切的 ， 要求在近期必须拿地 ， 积极拿地 。 ”一位TOP10房企管理层告诉第一财经采访人员 。
从拿地金额最多的十家房企看 ， 分别是保利地产(600048,股吧)（600048.SH）、香港置地、中国恒大（03333.HK）、龙湖集团（00960.HK）、华润置地（01109.HK）、绿城中国（03900.HK）、新城控股(601155,股吧)（601155.SH）、招商蛇口(001979,股吧)（001979.SZ）、绿地控股(600606,股吧)（600606.SH）、万科（000002.SZ） ， 上述10家房企前4月拿地金额2400亿 。
大部分拿地积极的房企 ， 来源自其较大的规模优势 ， 以及较低的财务杠杆水平 。
比如 ， 近期拿地较多的绿城中国 ， 其净资产负债率为63.2% ， 低于行业水平 ， 因而带来较好的资金优势 。 同样拿地较多的新城控股 ， 其净负债率16.36% ， 较大的财务杠杆空间 ， 以及此前拿地较少的缘故 ， 让这家公司正在加速拿地 ， 拿地金额排行高于去年销售规模排行 。
第一财经采访人员注意到 ， 4月份房企拿地出手阔绰 ， 大金额地块频繁成交 ， 如中国恒大68亿元竞得广州地块 。 在南京 ， 多个大额土地分别被金地集团(600383,股吧)（600383.SH）联合体以68.7亿元、华夏幸福(600340,股吧)（600340.SH）以63亿元、万科以44亿元和融创中国（01918.HK）以40亿元拿下 。
“拿地是生死线 ， 公司将利用购物中心和长租公寓勾地作为拿地抓手 ， 计划今年拿20个购物中心 ， 30个长租公寓（包括轻资产） 。 ”中骏集团（01966.HK）董事会主席黄朝阳在此前的投资者交流会上直言不讳 。
有数据显示 ， 4月份300城土地成交整体量价齐升 ， 成交均价突破3000元/平方米 ， 创2018年以来新高 。 溢价率方面 ， 4月成交溢价率升至15.6% ， 较3月上升3.3个百分点 ， 主要是受到二三线重点城市优质土地出让的刺激 ， 宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等城市平均成交溢价率超过30% ， 由此可见 ， 企业在重点城市拿地积极性仍较高 。
无论是供应还是需求 ， 都推动了土地市场出现“小阳春” 。
“三四月份是每年传统的土地热点期 ， 很多土地现在拿下实际上可以在年底开盘 ， 继而贡献销售额 ， 因此会让很多有业绩目标的房企更有拿地热情 。 ”一家上市房企总裁告诉采访人员 。
此外 ， 资金面上也助力企业积极拿地 。 根据西政资本统计 ， 央企、国企背景地产商的公开市场融资成本大幅下降 ， 目标成本值大部分都往年化3%-4%靠拢 ， 其他民营头部房企的融资成本也逐渐往年化4%-8%的范围集中 ， 总体融资成本相比去年有明显下降 。
此外 ， 部分民间资金也在通过各种渠道流入地产 。 根据采访人员采访了解 ， 除了表内表外融资之外 ， 部分房企的拿地资金来自区域财团支持 ， 因而推动了土地市场的火爆 。
同时 ， 由于二线房企的规模扩张诉求仍存 ， 部分热点三四线城市土地热度进一步增加 。 在大量土地入市的刺激下 ， 绍兴、常州、徐州等热点三四线城市土地市场热度近来不断上升 。
CRIC机构反馈重点城市土地竞拍信息 ， 无锡、常州、金华等城市均有地块吸引数十家房企参拍地块 ， 部分地块甚至出现竞拍超百轮的现象 。
克而瑞统计30个热点三四线城市发现 ， 80%城市库存不足 ， 有进入的空间 ， 不过部分三四线城市同样存在饱和 ， 需要拿地更加谨慎 。


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