新时报济南二手房挂牌量5万+背后，买方议价空间更大卖方更加理性
五一小长假前后 ， 一条“济南二手房挂牌量超过5万套”的消息引发关注：有人认为二手房市场面临“爆仓” ， 有人感觉捡漏出手的机会来临 。 “后疫情”时期 ， 济南二手房交易活跃度在提升 ， 仅贝壳找房平台4月份成交量就有1191套 。 业内人士认为 ， 这个挂牌量在市场消化空间内 ， 对买方来说能占据议价主动 ， 对卖方来说二手房挂牌价则更加理性 。 
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忙碌的房产经纪
从3月下旬开始 ， 济南楼市新房、二手房交易逐渐活跃起来 ， 各个售楼处、小区不乏房产经纪忙碌的身影 ， 哈考特不动产易居他山店的小田便是其中之一 。
作为房产经纪 ， 小田往往能第一时间感受市场冷暖 。 他说 ， 去年下半年以来 ， 济南二手房市场低迷 ， 成交周期明显拉长 ， 同一套房源各路房产经纪带看十趟八趟没有成交很正常 。 今年3月中介机构“解封”后 ， 市场被压抑的购房需求得以释放 ， 成交量随之上来了 。 4月30日 ， 小田维护的伟东新都一套二手房经由同事促成交易 ， 从挂牌到卖出只有7天 ， 成交价降了5万元左右 。
在中海国际社区 ， 齐鲁楼市房产经纪小高和同事这个五一假期做成了两单二手房业务 。 “刚出了一套140多平方米的房源 ， 房主挂了两个月吧 ， 因为急于置换 ， 单价只有1.67万元左右 ， 要低于片区均价 。 ”小高说 。
一位刚在舜耕路附近小区买房的市民说 ， 从去年下半年到今年春节前 ， 原房主将价格从310多万一路调整至288万 ， 3月底的时候再次联系上 ， 对方松动到285万 ， 还带一个地下室 ， 他感觉合适就入手了 。
4%的价格差
多名房产经纪分析 ， 大户型总价高的房子成交周期长、心理预期值降低和急于用钱是房主降价卖房的主要原因 。
而伴随着二手房市场的“降声” ， 买方的议价空间增加了 。 小田说 ， 一般房主降个三五万元成交很正常 ， 降价多的主要是挂牌时报价虚高 ， 时间长了没人看房 ， 房主就会主动降下来 ， 着急用钱的降10万元甚至二三十万元的都有 。 来自贝壳找房的数据显示 ， 二手房挂牌价和成交价之间的价格差此前在2-3%之间 ， 现在扩大到4%左右 ， 也就是说 ， 一套挂牌价100万元的二手房平均能降3-4万元达成交易 。
去年以来济南新入市楼盘增多 ， 竞争之下 ， 不仅同区域新房价格低于二手房 ， 而且开发商竞相加大在中介渠道的投入 ， “截流”部分改善或刚需客户 ， 这也是拉低二手房价的一个原因 。 以阳光新路沿线为例 ， 就有阳光100六期、万和府、中南樾府在售 ， 后续有绿城诚园、保利项目待入市 ， 周边还有在售的白马山片区世茂璀璨时代、中骏天誉 ， 待入市的小纬六路福康名邸、南辛庄二制药厂项目也在虎视眈眈 。
链家泉景天沅店店长顾先生说 ， 这些在售、待售项目都以老城区改善需求客户为目标群体 ， 给西南城区域老的二手房小区成交带来直接影响 ， 唯一例外的是泉景天沅小学学区房价格坚挺 ， 不降反升 。 目前 ， 卧龙花园、泉景天沅·秀园等学区房价格在2.5万—2.6万元之间 。
“爆仓”说站不住脚
在二手房市场活跃度提高的同时 ， 细心的人注意到 ， 在链家APP和贝壳找房APP上 ， 济南二手房挂牌房源在今年五一前后超过了5万套 ， 而去年4月挂牌量则是迈过3万套关口 。 一年增2万套 ， 是面临“爆仓”还是另有原因?
贝壳找房鲁西省区总经理高春慧解释说 ， 平台入驻品牌增多 ， 连锁门店规模超过500家 ， 覆盖区域扩大 ， 展示房源自然而然会增多 ， 因此二手房挂牌量超5万套属于正常现象 。 “今年平台上新增长清、章丘区中介门店 ， 主城区覆盖了工业北等以前空白区域 ， 这些都是挂牌量增加的一个原因 。 ”高春慧还表示 ， 今年二手房市场启动晚 ， 交易有滞后效应 ， 加之在贝壳找房平台愿意挂单的房主增多 ， 上述这些因素叠加之下 ， 表现为二手房存量激增 ， “但市场去化压力不算大 。 ”
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