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学区房稳步推进教育资源均等化 北京学区房终将消失

文/刘远举 张朝
北京的学区房又疯狂了 ， 上千万元的学区房每天成交10套！
据媒体报道 ， 在5月4日到5日中午这36小时内 ， 被北京不少家长称为“宇宙中心小学”的宏庙小学对口小区丰汇园已经成交了3套千万元级老破小学区房 ， 最高单价超过25万元/平方米 。 小长假这几天 ， 宏庙小学学区每天的房屋成交量在8～10套 。
家长疯狂抢房的背后 ， 是北京继续推进优质教育资源均等化的大趋势 。 北京一直在通过集团化办学和学区制改革等方式 ， 扩大优质教育资源覆盖面 ， 城六区更是通过明确“六年一学位” ， 实施“多校划片”等措施 ， 为“学区房”降温 。
从今年7月31日起 ， 继北京其他区之后 ， 北京西城区也开始实施多校划片 。 在此之前 ， 西城是北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域 ， 只要买的房子在公办名校小学的对口区域 ， 符合相关政策 ， 无需电脑派位就能入读 。 从7月31日开始 ， 全部以多校划片、电脑派位的方式在学区或相邻学区内入学 ， 同一地址 ， 也需要靠运气才能入读名校 。 于是 ， 家长们就抢在7月31日之前在西城买房落户 ， 疯抢学区房的局面便出现了 。
北京的学区房 ， 是一直流传着的都市传说 。 3年前 ， 北京通州曾有一位家长以1200万元买下了这里一处39平方米的阴暗的地下室 ， 成交价超过30万元/平方米 。
不过 ， 在当初 ， 这种行为未必不合理 ， 甚至很划算 。 学区房买来 ， 孩子上学 ， 然后再转手卖出 ， 说不定还会涨价 ， 所以 ， 抢学区房的行为反而能赚钱 。 但随着教育资源均等化改革的进行 ， 现在再来抢学区房 ， 恐怕是因为恐慌而打错了算盘 。
今年7月后 ， 名校被划入共享校区 ， 以多校划片、电脑派位的方式在学区或相邻学区内入学 ， 这必然导致原来学区房的价格下跌 。 下降的幅度 ， 可以大致根据以下模型估算 。
比如 ， 1000万元的学区房 ， 周边没有对口名校的房子价格是400万元 ， 也就是说 ， 学区带来的价值是600万元 。 电脑派位后 ， 入学概率是30% ， 那么相应的 ， 学区的价值就变为600×30%=180万元 。 房价变成400+180=580万元 ， 价格就会跌去420万元 。 与此同时 ， 在共享校区内的原本对应其他几所普通学校的房子 ， 价格则相应上升 。 这就意味着 ， 买进学区房 ， 再转手高价卖出的局面注定不会重现 。 现在抢购的学区房 ， 一定会是跌价卖出 ， 而且 ， 这个差价非常大 。
再考虑到家长在这6年中1000万元资金的占有成本 ， 按每年3%算 ， 不计复利 ， 也有180万元 。 也就是 ， 为了孩子读书 ， 如今买入学区房的家长 ， 可能要付出600万元的真金白银 。
有什么样的小学教育 ， 值得如此付出呢？如果直接买套房子 ， 等着升值 ， 600万元 ， 也许是这个孩子30年的工资 。 再或者 ， 600万元的投入 ， 已经可以让孩子读私立学校了 。 更何况 ， 小学教育再优质 ， 由于孩子的资质差异 ， 也仍然存在极大的不确定性 。
我们可以观察到一种“梯次掉队”的现象 。 比如 ， 我们常常看到 ， 小学三四年级的时候 ， 因为数学变得抽象 ， 有一些学生成绩突然下降；再往后 ， 到了初二、初三时 ， 随着代数、几何的引入 ， 又有一批跟不上；再到高中 ， 物理抽象化程度加大 ， 又有一批掉队 。 这些因为资质差异而最终“掉队”的孩子 ， 是否让家长的资金投入白费了呢？
学区房是一个极其不公正、不公平、低效的机制 。
第一 ， 家长想要获得更好的教育资源 ， 却要支付巨额资金给与教育资源毫无关系的一个房东 ， 真正的教育资源的提供者与创造者——老师与学校 ， 反而得不到应得的激励 。
第二 ， 一个城市学区的划分 ， 往往一墙之隔、一街之遥就是两个不同的学区 ， 对应着教学质量天壤之别的示范名校与“菜场小学” 。 两个隔街相望的孩子 ， 就要上不同的学校 ， 这是教育资源分配的严重不均等与不公平 。


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