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租公寓 青客公寓高管变动背后：上市不足半年陷资金泥潭 “国家队”已接盘

【租公寓 青客公寓高管变动背后：上市不足半年陷资金泥潭 “国家队”已接盘】租公寓 青客公寓高管变动背后：上市不足半年陷资金泥潭 “国家队”已接盘
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财联社（北京 ， 采访人员 李洁）讯 ， "长租公寓第一股"青客公寓(QK.NASDAQ)近期风波不断 。
继澄清破产传言之后 ， 该公司日前宣布 ， 首席战略官兼高级副总裁尤强（Jackie Qiang You）由于个人原因辞职 。 而尤强加入青客尚不足一年时间 ， 由此引发外界关注 。
"目前青客公寓所受到的市场质疑声音不少 ， 尤其在疫情期间其面临股价下跌以及运营压力增大的考验 。 尤强离职和市场环境或存在一定关系 ， 但更大的可能性则是其发展思路和公司管理层产生了较大分歧 。 "58安居客房产研究院首席分析师张波表示 。
"青客公寓实际上已经爆仓 ， 其负责人也被约谈过 ， 目前正在政府支持下 ， 由国家队进场接盘 。 "一位知情人士告诉财联社采访人员 ， "公司被国家队接盘后 ， 运营模式也将发生改变 ， 对于职业经理人来说 ， 辞职也是理所当然 。 "
青客梦碎长租市场
青客公寓发布的资料显示 ， 尤强从2019年7月到2020年1月任该公司首席财务官 ， 2020年1月以来出任首席战略官兼高级副总裁 。
"公司上市仅仅半年 ， 一个总裁级别的高管辞职 ， 其实是不正常的 ， 说明公司经营面临较大的压力 。 "一家知名研究机构的高层向采访人员表示 。
作为长租公寓头部企业 ， 青客自2012年成立以来一度受资本热捧 ， 发展迅速 。 截至2019年上半年其房源量达10万间 ， 业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市 ， 并于2019年11月成功在美上市 ， 成为首个登陆美股的长租公寓品牌 。
快速谋求规模扩张的同时 ， 青客公寓近几年财务状况堪忧 。 2017财年至2019财年 ， 该公司连亏三年 ， 分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元；负债率则不断攀升 ， 2017财年至2019财年分别为137.17%、143.82%和145.02% 。
此外 ， 青客的"租金贷"业务饱受外界诟病 。 截至2019年末 ， 青客租户中使用"租金贷"支付的租金比例高达62.6% 。
青客上市不到两个月 ， 就因被曝出拖欠房东租金及租客押金而陷入舆论风波 。 今年疫情发生后 ， 该公司困境加剧 ， 一度陷入资金链危机 。
4月16日 ， 青客公寓公开回应称 ， 针对之前小部分房东、租客的合同纠纷 ， 争取在3个月之内逐步恢复正常 。
而据上述知情人士介绍 ， 目前青客已引入国家队接盘 。 据多家媒体报道 ， 目前青客正将旗下各主要城市的部分房源转交给建融家园 ， 而建融家园是建行旗下的房屋租赁服务平台 。
行业进入"淘汰赛"
"长租公寓是靠规模靠运营效率、利润率比较低的行业 ， 也是民生行业 ， 这几年资本市场浮躁 ， 有关部门缺乏监管 ， 一些资本借着政策包装去上市 ， 最后爆发资金链问题 。 "景晖智库首席经济学家胡景晖如是说 。
58安居客房产研究院报告显示 ， 目前很多租赁机构在现有的租金水平下 ， 往往不能保证合理的盈利预期 ， 大部分长租公寓运营方依然没有实现真正盈利 。
"这与长租公寓的模式有关 ， 长租公寓的核心问题是高进低出、短债长投 ， 一直没找到盈利模式 ， 上市是为了续命 ， 而疫情加速了部分企业爆仓 。 "胡景晖表示 。
据克而瑞统计 ， 今年一季度 ， 受疫情影响 ， 房企长租公寓整体拓展基本处于停滞状态 ， 前20房企长租公寓管理规模环比2019年四季度增速仅为1% 。
"现在疫情还在持续 ， 对于以白领为主的长租公寓市场而言 ， 不但会影响出租率从而降低收入对成本的覆盖能力 ， 还会影响其他衍生和增值收入 ， 再加上竞争日趋激烈 ， 长租公寓将进入同业并购和集中度快速提高的淘汰赛阶段 。 "中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉采访人员 。
张波则认为 ， 对于很多机构化运营并有着较大规模的长租公寓来说 ， 简单的"二房东"模式并不是最佳的发展路径 ， 甚至可能会逐步被市场淘汰 。 未来随着租赁行业不断发展 ， 政府侧支持力度的不断提升 ， 包括REITs类金融工具的支撑 ， 长租公寓会有更多的模式出现 。
他进一步表示 ， 从政府侧来看 ， 一方面要加大对于租赁市场的支持力度 ， 无论是租赁土地的供给、租赁房源的募集还是租赁运营机构的税收等方面的支持 ， 都需要逐步提升；另一方面对于租赁的规范也需增强 ， 尤其是涉及金融的"租金贷"管控不容忽视 。
多位接受采访人员采访的行业人士指出 ， 要达到持续合理的盈利水平 ， 长租公寓需从运营的规模转到长期稳定运营上来 ， 运营方需要从长租公寓自身"产品力"上多做文章 ， 提升用户在长租公寓的差异化体验 。
"长租公寓的行业规模未来会继续增长 ， 行业洗牌也将加剧 ， 未来会出现一些新的长租公寓企业 ， 同时现有的一些企业会因撑不住而倒闭 。 "上述研究机构高层向采访人员表示 。


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