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股市研报数据中心：公募REITs试点，IDC迎来长期推动力，深度分析云计算( 三 )


同时我们观察REITs指数和美国国债期货走势 ， 在低利率下行背景下 ， REITs相对受益 。 近期美股大跌 ， 美联储实施宽松货币政策 ， 部分业务影响较小的REITs反而跌幅较小甚至创新高 。
REITs指数表现优异 ， 受益利率下行
VNQ是美国不动产信托指数ETF ， 是追踪美股REITs上市公司的指数基金 。 从2020年1月份重仓数据看 ， 包括IDC行业的EQIX、DLR ， 铁塔领域的AMT、CCI等电信相关资产 。
从2009年以来的历史表现看 ， VNQ大部分时间是跑赢标普500指数的 。 今年受到疫情影响 ， 传统地产受到影响较大 ， VNQ整体表现不佳 ， 最高跌幅超过40% 。 但是我们观察受疫情较小的IDC标的基本回到前期高点 ， 甚至创新高 ， 表现异常靓丽 。
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影响REITs价格的一个重要因素是利率水平 ， VNQ和美国长期国债期货走势负相关验证此点 。 一是因为REITs高分红比例 ， 低利率时期 ， 资金为了寻找收益通常会买入REITs；二是REITs债务比例高于一般行业 ， 净利润对利率敏感 ， 利率下降有利于利息支出降低、净利润释放 。
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EQUINIX成长启示：2015转型REITs ， 终成全球IDC龙头
EQUINIX成立于1998年,2003年在纳斯达克上市 。 2012年公司宣布计划申请变更为REITs ， 于2015年正式成为REITs 。
根据Equinix的最新2019年报 ， 公司实现收入388.03亿元 ， 同比增长9.67%；EBITDA170.15亿元 ， 同比增长8.5%；净利润35.4亿元 ， 同比增长38.89% 。 公司自2010-2019年 ， 各项业绩指标均持续稳定上涨 。
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Equinix目前在全球26个国家拥有210个数据中心(包含了三个2020年1月的墨西哥数据中心和两个未完全并表的数据中心) ， 超过36万个连接数以及超过9700个客户 。 客户群体中既包括公有云巨头微软Azure、亚马逊AWS、谷歌cloud ， 也包括SaaS龙头salesforce、ZOOM等 。
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Equinix从分布区域看遍布全球26个国家 ， 全球化的数据中心布局是国内IDC公司无法相比的优势 。 Equinix从区域上主要将数据中心划分为美洲、欧洲中东及非洲和亚太三大区域 ， 其中美洲、欧洲中东及亚太的数据中心相对较多 ， 亚太相对较少 。
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截止2019年底 ， 公司机柜数297000个 ， 其中在运营机柜数235800个 ， 整体上架率79.4% 。 分地区来看 ， 美洲机柜数110900个 ， 在运营机柜数85000个 ， 上架率77%；欧洲、中东及非洲机柜数120300个 ， 在运营机柜数101200个 ， 上架率84%；亚太地区机柜数65800个 ， 在运营机柜数49600个 ， 上架率75% 。
Equinix单机柜MMR（每月收入）美洲地区为2384美元 ， 欧洲、中东及非洲地区为1456美元 ， 亚太地区1824美元 。 对应的亚太地区单机柜价格全年约15.5万元人民币 。 价格较高主要原因在于Equinix除了基础的机柜租赁业务外 ， 还可以提供高价值的数据中心互联业务 ， 这是区别于国内IDC公司盈利模式最主要的一点 。
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Equinix凭借全球化的布局以及高价值的数据中心直连服务 ， 打造了业务强大的“网络效应” ， 吸引更多的客户加入自身的数据中心网络 。 在云计算的大趋势下 ， Equinix作为基础设施将持续受益 。
国内IDC融资环境优化 ， 利好行业中长期成长
REITs试点拓宽IDC融资渠道
我们在上文中提到IDC作为重资产行业 ， 需要大规模的债务融资来支持资本开支 ， REITs有很多借贷便利 。 但国内IDC上市公司不能类似EQUINIX等美股公司直接申请转为REITs ， 主要是因为此次通知中对组织形式和交易机构的规定与美国不同 。
与美国REITS大多采用公司型不同 ， 此次REITs政策试点通知里对国内REITs交易结构进行了介绍 ， 采取的是公募基金+ABS的契约形式 。
公司型REITs上市主体是股份制公司实体企业 ， 投资者通过认购股权方式持有公司股份 ， 而公司再将投资房地产项目的收益以股利的方式分配给投资者 。 美股EQUINIX等即是采用公司制形式 。
由公募基金投资以基础设施为底层资产的ABS ， 具体要求为“公募基金80%以上基金资产持有单一基础设施ABS全部份额 ， 基础设施ABS持有基础设施项目公司全部股权；基金通过ABS和项目公司等载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权” 。


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